2010年3月15日，北京曾一日诞生三块“地王”，大望京1号地王、东升乡地王、亦庄地王，分别为当时轰动市场的成交地块，刷新着北京市土地成交纪录，然而，这些原本令人震惊的地块却在2011年黯然失色。同时，在刚刚过去的2011年里，我们也再没看到“地王”的身影，却是土地撤标、流标、底价出让现象接踵而至。2012年开年，土地市场依旧前景不明，“地王”这个词或将渐渐地远离人们的视野，而那些曾经的地王又将何去何从？
2011年11个地王项目新盘入市 “平价”地王取得先机 “郊区”地王压力巨大
亚豪机构统计数据显示，2011年，北京市共有11个“地王”级项目以纯新盘的身份进入市场，包括主城区的金茂府(楼盘资料 业主论坛) 、保利中央公园(楼盘资料 业主论坛) 、保利东郡、中海九号公馆(楼盘资料 业主论坛) 、五矿万科·如园五个项目，也有六个位于近郊新城的区域“地王”项目，分别是大兴红木林(楼盘资料 业主论坛) 、房山建邦华庭、亦庄中信新城(楼盘资料 业主论坛) 和远洋·天著(楼盘资料 业主论坛) ，以及昌平金科王府和金科廊桥水岸(楼盘资料) 。
亚豪机构副总经理任启鑫指出，由于2009年、2010年土地市场造就了大量的“地王”，项目开发进度较快的诸如保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆、中粮万科长阳半岛等，在2010年相继推出后，均取得良好的销售业绩。2011年，“地王”项目相继进入了大规模的集中开盘期，但基于2011年的全新市场形势，“地王”项目的销售不同程度地受到阻碍，项目选择不同的推盘策略面临着不同的销售结果。
从各入市项目的销售情况来看，主城区推出的“地王”豪宅项目本就处于供应稀缺的核心区，周边缺少直接的竞争项目，从热销项目的共性特点来看，不难发现“高端定位、中端定价”正成为制胜关键，像金茂府、保利中央公园等首次开盘时都降低了地王身段，选择平价入市，而这一策略显然也取得了良好的销售业绩。北京中原地产的相关统计显示，2011年北京普通住宅和公寓销售排行榜中，金茂府以全年成交近50亿元位列榜首。
不过，任启鑫表示，还有个别地处远郊的“地王”楼盘，它们由于拿地成本高，导致定价普遍偏高。而2011年在楼市投资投机置业需求被迫离场，购房需求重归主流刚需时代的大背景下，购房者绝对数量受政策抑制大量减少，有资格购房人群在看到政策的大力调控后更多地抱有持币观望、伺机抄底的心态，此外，购房观念也更为理性和务实，从而使得近郊品质较高的高价楼盘定位尴尬。
伟业顾问市场发展部总经理袁阳也表示，2011年那些地处郊区定位改善型的住宅项目面临了较大的销售压力，它们地处刚需购房人的首选位置，但产品品质及定价却倾向于中、高端购房者，使得一些近郊新城的“地王”项目销量欠佳。
例如昌平区小汤山的某项目，据了解，其土地成本已高达15101元/平方米，该项目总体的成交均价超过38000元/平方米。项目虽然规划了花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等多种形式覆盖更广泛的购房人，但也是因为产品品质的复杂反而影响到了项目的整体品质感。价格、品质的双重利空，使得该项目一直面临着比较严峻的销售压力。
2012年地王项目进入放量期 低价地块冲击 增加地王销售难度
虽然2011年已经集中上市了一批地王项目，但推出的10余个地王项目主要集中在下半年，而且所推出的房源量也不过是冰山一角，预计将有不少项目在2012年加推剩余的大量房源。相关数据显示，上述11个“地王”项目的规划建筑总面积为278.3万平方米，截至目前也只推出了总量的1/4，除此以外，还有7个在2010年高价拿地，但迟迟未动的“地王”项目，2012年也已进入推盘周期，其中包括广受关注的中信府、远洋万和公馆(楼盘资料) 等。
对此，有市场人士指出，这些项目的开发成本普遍已与周边在售项目的售价相当，如何定价是摆在2010年每个高价拿地的“地王”项目面前的难题。如果2012年房地产市场仍然处于下行通道中，恐怕个别项目只能选择无限期推迟开盘，但这无疑加大了开发商的资金风险，一旦现金流失控，这些地王项目很可能会面临低于成本价倾销或低价转让的结局。
另外，任启鑫表示，2011年，北京市住宅用地成交楼面价超过10000/平方米的地块仅有3宗，且均远远低于相同板块上2010年的拿地项目。其中，大望京2号地成交楼面价仅7760元/平方米，不到2010年远洋拿地时的1/3。而这些开发商在2011年购得的低价地块如果开发进度快的话，2012年就能够实现入市，届时，那些项目将与2009、2010年的众多高价“地王”新盘或老项目后续新的放量形成直接竞争关系，可以预见，土地成本低廉的项目在成本优势下，能够制定更具竞争力的价格，“地王”项目将面临着更加惨烈的销售局面。
2012年地王项目变数增加
财务成本或成压垮地王的最后一根稻草
此外，有业内人士指出，目前已上市“地王”项目的土地成本占房价的平均比例已接近50%，占比最高的项目已达到了60%，已远远超过正常市场状态下30%-40%的水平，如果再加上营销成本、财务成本、工程成本等，这些“地王”项目的利润率已低于10%，有些项目已经在“零利润裸售”。可以说，这些地王项目已经处于艰难求生的状态，如果2012年的市场形势继续恶化，市场能够接受的价格很可能将低于这些“地王”的成本，那么，这些项目要么选择封盘停售，要么只能将售价降到成本之下，赔本赚吆喝。
对此，任启鑫表示，前两年国土局严控土地付款，绝大多数“地王”是在购地半年内付清的土地出让金，房地产开发作为资金密集型行业，这些高价摘得的“地王”所用资金中的一部分是通过各种途径融资而来，如果面临着不降价卖不出，降了价又会亏损的情况，财务成本会成为压垮开发企业、迫使项目低于成本价销售的最后一根稻草。
面对可能的困境，业内人士指出，这些曾经的“地王”项目或许会在2012年走向不同的道路。诸如万科、保利等寻求资金快速滚动、追求规模效应、全国化发展的企业，在淡市中，预计会通过制定能够被市场接受的合理价位，甚至适当降价来回笼资金，他们很可能舍弃个别项目的利润，改善整个开发集团业务布局，腾挪资金去土地市场抄底。而现金流充裕、土地储备量较少的企业，则将着眼于行业和项目长远发展，继续“押宝”自己的“地王”项目，不与市场拼价格，而是对赌政策的调整，毕竟“地王”是综合素质优渥的稀缺物，具备升值潜力。此外，还有一类企业是资金告急、博弈无望的中小开发商，活下来的求生欲望使得接下来出现个别项目赔本卖楼也不无可能，而且他们也有可能会直接低价转让土地。
