2014年四季度前,中国的房地产市场并未出台任何直接的调控政策,但却比当初的“政策年”日子更难过。淄博楼市,更是出现了从未有过的“房价乱象”,“降价潮”、“退房潮”等市场波动,让老百姓对楼市保持着谨慎出手、持续观望的态度。一次次的降价“风波”过后究竟带来的是怎样的影响,2015年,我市房价又将何去何从呢?记者采访了有着10年房地产从业经验的山东黑马地产淄博分公司总经理赵萌。
重拾“价格战”
赵萌告诉记者,2014年的淄博楼市,与前几年相比,发生着巨大的变化。首先,购房主力客群的比例发生了巨大变化。伴随国家经济增速的下滑,实体企业经营不景气,原本资金实力雄厚、购买能力强劲的企业主、个体工商户,占2014年购房客群的比例大幅下滑,导致改善型中大面积住宅,销量下滑严重。而以新婚、养老、孩子就学等为购房目的的刚需客户群体,所占比例上升迅速,成为购房的主力军。
另外,供需关系发生较大变化。2014年,淄博的住宅开发总量与5年前相比,翻了一倍还要多,一线品牌开发企业(华润、中海、碧桂园、恒大、绿城等)扎堆进入淄博市场,大量新建社区的施工都是热火朝天,住宅开发量直线上升。而5年内,淄博的人口数量涨幅却不到四分之一,出现较为明显的供大于求的局面,相对过剩的库存,让淄博老百姓购房的选择性增加,开发企业之间的竞争也日益激烈,“价格战”、“促销战”,成为2014年楼市的普遍现象。
商圈分化竞争激烈
2014年,给人留下深刻印象的,莫过于一个又一个商场的开业运营。赵萌告诉记者,照眼下的情况看,我市商业地产发展过于迅猛。他分析,住宅市场的遇冷,让很多开发企业的投资定位发生了变化,商业地产逐渐成为开发企业热衷的方向。
2013年以来,茂业天地、彩世界、乐都汇、银泰城的相继开业,让淄博的商业地产瞬间火爆起来,全新的“体验式”、“一站式”、“全能式”商业模式也悄然进入淄博,提升了淄博的城市形象,也提高了淄博老百姓的消费水平。与此同时,2015年,柳泉路银座二期、银泰城二期、明发世贸中心、中心路黄金城、嘉亿国际综合体、新区金融中心、茂业城市客厅等大型商业也将相继动工,淄博将打破一个中心、一个商圈的传统格局,逐渐形成东、南、西、北、中各自分散型的区域性商圈。如此多的商业综合体入市,将会更好的带动区域配套的完善和价值的提升,同时激烈的商场竞争,也将使开发企业面临着巨大的经营压力和运营风险。
2014年,淄博的房地产市场与以往相比,变化较为明显,总体朝着一个“市场化”、“公平化”、“规范化”的轨道发展,在整体大环境不佳的情况下,楼市销量和开发量都有较为明显的下滑。但伴随2014年底楼市大环境的逐渐转好,大量被挤压的刚性购房需求和改善性换房需求,将会在2015年得到阶段性的释放。但由于供需关系不能在短期内得到根本性的转变,因此,赵萌预计2015年,不会出现房价、销售的大幅反弹。
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