而从以往司法拍卖的成交案例上看，这种资产处置方式在意味着资产干净的同时，也往往意味着价格低廉。
在遍寻不到下家接盘的困境下，被信托业内称为最著名的“烂尾”房地产信托青岛凯悦中心房地产信托项目即将走向项目拍卖的终局。
证券时报记者独家获悉，在借新还旧未果，又难寻下家接盘的情况下，近日该项目的债权人中融信托已经提请山东省高级人民法院，将该项目涉及的主要信托资产青岛凯悦中心房产进行公开拍卖。
上海某信托人士在接受记者采访时表示，这应该是今年房地产信托兑付高峰中，出现的首例以拍卖形式完成的信托资产处置。信托资产最终是否能以较高的拍卖价出售，并完整收回信托资金尚未可知。
不过，有了青岛凯悦案例的现身说法，无疑会给部分曾试图以“资金接力”的方式，将信托“击鼓传花”游戏继续下去的信托公司和地产私募敲响了警钟。
售楼处变身超市
11月22日，山东省高级人民法院发布了一则拍卖公告，将定于2012年12月12日9时在山东省济南市经十路9977号，即山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。据了解，公告内容中的青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产，是位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体青岛凯悦中心。
经记者辗转了解，提请拍卖的债权人，正是曾为该项目募集了大量开发资金的中融信托。记者翻阅相关信托合同发现，2010年10月，中融信托发行成立了“中融·青岛凯悦”信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元。该信托计划存续期限为18个月，可在满12个月后提前结束。
由于国家宏观调控所引发的房地产销售市场巨变，令主导该项目的开发商青岛凯悦置业集团在项目封顶后，却因销售不畅而根本无力还款。据青岛某房地产中介介绍，凯悦中心的问题主要是由于经营不善，此外由于项目定位过于高端，在市场上无法形成竞争力，以致后期销售一直未达到预期效果。
据该地产中介人士介绍，目前在该楼盘售楼处，开发商人马早已撤离，售楼处已被租为他用，成为销售酒水及农产品的综合超市。
首例遭拍卖的信托资产
房地产信托出现兑付问题并非今年的新鲜事儿。房地产信托的存续期多在1.5~2年之间，而经过2010年~2011年的疯狂发行，使得2012年~2013年成为了房地产兑付的高峰期。据国泰君安证券统计，仅2012年全年，需要兑付的房地产信托资金规模就达到了1759亿元。
为了应对房地产信托的集中兑付，业内明确了几种方式：包括信托公司或信托公司大股东的资金接盘、地产私募或资产管理公司接盘等。事实上，今年以来，不少房地产信托项目出现提前兑付，据信托人士介绍，部分项目就是因为有下家接盘而得以提前结束。
此外，今年也曾发生过华澳信托因“实德事件”与开发商对簿公堂的案例，但在进入司法程序的同时，华澳信托也通过房屋销售回款，延期完成了兑付。
一般来说，销售回款是房地产信托的第一还款来源，质押物处置则成为第二还款来源。
多位信托人士对记者表示，青岛凯悦中心项目以拍卖形式实现信托资产的最终处置，在他们的印象中，应该是房地产信托市场近两年来的首个案例。而与上述“下家接盘”模式的不同之处在于，接盘的下家基本上无需担心项目后期的销售问题，因此多数是按原信托产品的全额本息作为转让款；而司法拍卖却存在流拍或最终成交价低于评估价的可能。根据人民法院诉讼资产网的数据，青岛凯悦中心项目拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于信托公司为该项目所募集投入的资金。
根据拍卖公告，此次司法拍卖能否最终满足债权人完整退出的愿望，将于12月11日最终见分晓。不过，从以往司法拍卖的成交案例上看，这种资产处置方式在意味着资产干净的同时，也往往意味着价格低廉。
