在学区房备受热捧的今天，杭州重点学区的二手房价格可谓居高不下。比如西湖区学军小学的学区房，即便是一套上世纪80年代初的60平方米小户型，目前的成交价大多在220-250万元之间，单价在3.8万元/平方米左右。相比之下，建筑年代2001年前后的崇文公寓，单价也只是4.5-4.8万元/平方米，并没有贵多少。但由于这些新建商品房户型面积要大得多，总价自然也就高得离谱，这让不少家长望而却步。在这样的市场背景之下，以较低的总价购买一套“迷你”学区房，为子女获得一个入读重点学校的名额，成了一些家长的首选。
在过去，这些小户型很少受关注。可以想象的是，30平方米左右的房子，一室一厅一厨一卫，一家三口根本难以在此生活学习。且由于房龄较老，这些房子有不少还是走破式的。有的厨房走破，有的卫生间走破，更有少数房子厨房和卫生间同时走破，在这样的房子里生活，多不方便可想而知。不过，相比诱人的就学名额，这些现实问题根本就算不了什么。不少购房者前往中介门店询问，一开口就问：“有没有总价低的，面积小一些无所谓。”小户型学区房一旦出现，有的购房者几乎一点都不关心户型、楼层、朝向，只关心总价。
没有最小只有更小
“商教苑采荷二小学区房，29平方米，一室一厨一卫。”近日记者从网上的二手房信息中找到了这套房子，杭州21世纪金筑店经纪人小武告诉记者，前几天他跟房东确认过这套房子，面积确实只有29平方米。进门就是厨房，然后是卫生间，里面就是房间，没有客厅，这是他迄今为止经手的二手房源中，面积最小的一套。不过他同时向记者表示，面积如此之小的房子非常紧俏，他得再次向房东确认，这套房子是否还在。
记者搜索到的二手学区房信息中，这套还不是面积最小的。“马塍路，文三街学区，稀缺小户型。”二手房独立经纪人小张告诉记者，这套房子面积只有23平方米，位于马塍路8号，最早的时候是某单位宿舍，后来就成了房改房，刚于上周成交。小张还告诉记者，这一带的房子还有更小的，仅为20平方米。
事实上，20平方米还不能成为杭州面积最小学区房纪录。记者了解到，目前二手学区房成交记录中，最小的面积仅有10余平方米，可以说放下一张床之后整个房间就满满当当了。“如果你已经是杭州户口，哪怕面积再小，只要房子三证齐全，就能够落户。”小张说，虽说这样的房子面积小而且房龄普遍偏老，房贷上面会有很大问题，但并不影响子女落户，很多购房者更愿意选择一次性付款。
成交速度接近“秒杀”
杭州我爱我家文三路店经纪人小尹告诉记者说：“现在买小户型的客户很爽快，基本上就是看一眼，就买下。”在今年5月份人居展期间，一位房东来挂了一套桃园新村的房子，属于保小的学区，面积仅26平方米左右，并且是一套厨、卫双走破的户型，报价65万元。房源出来当天，就有许多客户希望当即前去看房。但由于房东下午有事外出，无法看房，需要第二天看房，因此不少客户打算第二天一早再来。但有位女士不停地打电话给经纪人，希望当天先去看一看，即使晚上迟一点也没有关系。在客户的一再要求下，经纪人和房东多次沟通后，当天晚上9点多前去看房。这位客户上楼之后，并没有仔细观察房子的相关情况，见房东在场，立刻要求签订购房意向书，价格也几乎没有讨价还价。见客户这么诚心要买房，房东也就爽快答应了，马上办了手续。第二天，其他不少客户都后悔自己下手太慢。
这种“迷你”学区房，成交速度也非常快，堪称“秒杀”。挂牌后立刻被出售的现象，现在是越来越多。马塍路一套32平方米的房子，当天挂牌，当天被出售；文二新村一套30平方米的房子，当天挂牌，第二天被出售；文三新村一套34平方米的房子，当天挂牌，第二天被出售。不少经纪人都感叹：“秒杀的速度也太快了吧，都没有来得及验房就出售了。”
在这种即挂即售的热销背后，小户型均价也是水涨船高，特别是成套户型，单价更是直逼高档住宅。今年6月，文二新村一套30平方米的小户型，由于格局、装修都非常不错，空间利用率相当高，成交的单价超过4万元/平方米。经纪人小尹说：“目前重点学校周边的小户型如果是走破的格局，价格相对要便宜一些，单价2万多元也能成交。但如果是成套户型，单价要高出一大截。尽管如此，由于面积小，总价并没有高得离谱，在市场上还是大受欢迎。”
新房也开始流行瘦身
上世纪80年代房子面积普遍偏小，再加上很多单位宿舍房改之后成了商品房，由于这些历史原因，如今出现这样一些“迷你”学区房，也就不足为奇了。不过，如今一些新建的学区楼盘，部分房源也出现了瘦身趋势。
“53平方米精装小户，求是学区，总价仅百万元。”8月12日，万科西溪蝶园推出108套小户型房源。89平方米紧凑三房或者宽绰两房，这是当前新建开发楼盘的主力户型，而像万科西溪蝶园这样的超小户型实属罕见，以至于不少人都认为这批房源是40年产权的酒店式公寓。事实上这批房源全都是70年产权，可以落户，就近入读求是分校。事实证明这种超小户型的学区房，非常具有市场竞争力，开盘当天108套房源就被抢购一空，大量没买到房子的购房者，正在焦急等待下一批房源。
无独有偶，广宇东承府近期也正推出一批50余平方米的小户型房源。“价格比较实惠仅1.2万元/平方米，总价也就60多万元，再加上是采荷教育集团学区，这几天销售形势很不错。”广宇东承府售楼处的销售员告诉记者，购房者除了一部分过渡性刚需之外，很大一部分就是冲着低总价学区房而去的。而在更早之前的保利江语海和金地自在城(也全都是学区房)，分别推出过56平方米和40多平方米的小户型，对市场的震动也非常大。
“从居住舒适性而言，这种超小户型肯定不能算是好产品。设计之初可能也没有过多考虑满足市场的学区房需求，更多时候是为了使整个项目符合规划，而作出的一种无奈之举。但是从目前的市场反应来看，这种超小户型却占据了市场的有利地位，这也是值得开发商思考的。如果是学区房，原本打算设计一批60-70平方米的小户型，倒不如索性做成更小的40-50平方米户型，这或许更能满足当下市场的学区房需求。”金地集团东南区域营销管理中心总经理沈锋明认为，从这一角度而言，“迷你”学区房可能会成为一种流行趋势。
专家提醒
就读名校
还要其他条件
虽然“迷你”学区房并不影响落户，但是这样的房子很难满足三口之家的居住需求，这是肯定的。从某种意义上说，购房者愿意去买这类房子，是高价学区房催生出来的畸形现象。如果仅仅是为了获得入学资格而并不实际入住，这将有可能遭遇一些现实麻烦。
“学校选择生源的时候，首先要满足‘房户一致’的学生。但如果‘房户一致’的学生数量超过招生计划，那么学校就要进一步设置条件。如果某人在杭州拥有两套或者两套以上房子，且其他地方的房子面积要比本学区之内的这套房子大，那么按照规定他的子女就应该就读另一房子所在学区的学校。”西湖区教育局教育科科长陈为民告诉记者说，如果购买“迷你”学区房的人并非只拥有一套房子，就会遇到这一问题，虽然现实中这样的几率并不高。
“此外，学校还会入户调查，核实学生和家长实际居住情况。只有二三十平方米的房子，一家三口是很难住得下的，一旦发现并不实际入住在该房，就有可能取消入读资格。”陈为民提醒说。
也有一些购房者认为，只要在学校入户调查期间艰苦几个月应付过去，等孩子取得入学资格之后立刻就把房子转让掉。对于这样的动机，陈为民觉得也不太现实：“按照规定一套学区房原则上只允许一个小孩入读(双胞胎以及合法二胎等情况除外)，如果这个入读资格已经被之前的购房者子女占用了，那必须要等到他(她)小学毕业，也就是说至少要6年之后。这样一来，即便想把房子卖了，也有可能一时找不到买家。”
