随着近来房地产市场出现升温迹象，新一轮调控政策行将出台的预期也在不断增强。其中最引人关注的接力政策有二，一是提高二手房交易税，二是加大房产税开征试点力度。据媒体报道称，各地正密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做技术准备，税收的技术性障碍有望消除。
从理论上说，上述两条税收政策剑指楼市投机客，意在通过加大住房交易成本和持有成本，打击投机性需求，抑制房价上行。房产税如果扩大至存量房，还会逼迫囤房者尽快出租出售房屋，增加市场供应，同样会起到平抑房价的作用。
然而两条“加税”政策果真出台，收效如何还要打个问号，因为这将取决于楼市大环境、税率高低和征收范围等细节问题。
就拿提高二手房交易税费来说，其政策意图不落空的前提是税真正加在了业主头上，但实际情况却可能事与愿违。
笔者日前与北京一家房地产中介谈起二手房市场回暖，中介说，近来不仅二手房价上涨，而且由于交易计税价格的上调，购房人实际负担上升了不少。以东四环外的一个楼盘为例，目前成交价在3.6万元左右，与去年底相比上升了约10%，由于该地区的二手房交易过户计税价格由原来的地区指导价每平米6000多元，上调到评估价约2.4至2.5万元，计税价格一下子提高了三倍多，含税房价相较以前实际上涨了近16%。计税价格上调后，原本由卖家承担的营业税、个人所得税等，仍然和以前一样悉数转嫁到买家身上。可见，提高二手房交易税虽然意在让卖家将高额获利吐出来，但实际情况却是买方“吐血”承担。由于目前买房人大多是刚需，所以加税政策会因此伤及楼市正常需求。
业主缘何能将成本强硬转嫁出去？背后的真正原因是，目前房价上行预期增强，恐慌性购房重现，在二手房交易谈判中，购房者处于心理弱势，业主容易坚守自己的要价。
问题是，在楼市库存高企、总体上供大于求的市场环境下，缘何买方仍处于不利的交易地位？究其因，一是楼市供需失衡某种程度仍未改变，以北京为例，五环以内近年来新增楼盘很少，一遇楼市反弹，供需矛盾就会显现。二是自楼市调控以来，很多房地产商虽然日子难过，但他们宁可硬挺也不愿通过大幅降价来促销，房价整体降幅有限，而且一遇市场升温房地产商及销售就故伎重演，人为制造恐慌性购房气氛，为房价上涨预期推波助澜。
所以说，如果楼市整体运行大环境没有根本性的变化，指望以再度提高二手房交易税来调控房价，怕会陷入越调越高的窘境。而楼市大环境的改变需要政策合力来解决。比如，通过限期销售督促房地产商们进一步降价，尽快将过多的库存变现，降低房价上涨预期；为减少房价刚性成本，在土地转让环节，地方政府应理性报价，而不是悄然提高报价以致生出新的地王或接二连三地流拍，从而抬高周边房价或造成新的供需矛盾等等。
再拿房产税来说，由于其堪称楼市调控利器，近来试点扩大消息甫一亮相，便在网上引发激烈争议。所以在相关政策的出台上应更多地征询民意，多费思量。房产税开征如果税率低、征税面窄，有可能出现像试点城市上海和重庆那样“雷声大、雨点小”的情形，而且，业主也极可能通过提高租金或交易价格将成本转嫁出去，这些将导致调控效果大打折扣。如果税收力度加大，则必然波及存量房，这就需要在打击投机行为的同时兼顾居民基本的居住需要，以及保护居民正当的财产性收入。此外还要防止地方政府为添补财政窟窿，在房产税试点过程中采取一些冒进的做法。
