2023年对于中国房地产市场而言，是一个重要的转折之年。
我们都知道房地产的好日子已经过去了。房地产整体处于减量减速降价的过程，这也标志着开发时代的结束，后开发时代的到来。我们的产品将进入住宅以外的领域，包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康，还有公共物业。
实际上，这也意味着企业将面临巨大的挑战，如今的地产公司要考虑，我们究竟是站在高速成长的开发时代思维，仍然沿用高地价、高房价、高周转的模式蒙眼狂奔；还是围绕七大类不动产类别，甚至其中的某些项目精耕细作，通过运营来提升它的资产价值。
所以，在快速发展的住宅开发时代过去之后，我们应该如何重新找到自己出发的基点，重新定位自己、重新制定战略、重新聚焦产品，形成自己的商业模式和竞争优势。这就需要我们走出去看一看，去更成熟的市场观察、学习、探寻答案，或者通过了解不同的标杆市场曾经发生过的故事，来寻找启发。
01向西看
过去，我们比较多的是“向西看“，去西方看成熟市场里的房地产，特别是去美国看。我们在美国的房地产市场中，看到了很多比较先进的经验，尤其是美国的房地产科技创新。比如区块链在房地产的应用（T-REITs）。这些创新使私人空间和公共空间的边界变得模糊，大大提高了空间的使用效率，也给客户提供了更好的体验。
此外，在美国市场看得比较多的是房地产金融的变化和创新，特别是REITs。它对商业不动产的运营带来了革命性的变化。在商用不动产REITs 的交易市场中，其中尤为抢眼的是医疗健康不动产，它大概占到整个万亿REITs市场的15%。由于美国市场比较庞大，每一类细分领域，像大型购物中心、写字楼、仓储物流、教育研发，甚至是一些公共物业等，美国市场上都可以找到值得关注和借鉴的经验。
02向南看
除了“向西看”，我们也去过新加坡考察，这是“向南看”。在新加坡，我们看到了在局促狭小的空间里开发城市的经验。其中，被称为“城市实验室”的一整套高密度发展模式，就类似于我们曾经研发过的“立体城市”。
在新加坡，最能引起我们关注的还有组屋制度。在组屋制度下，政府承担80%的责任来解决普通人的住房问题，剩下20%的住房问题交给市场，完全由市场来解决。这种制度很好地解决了多数人住房和少数人市场之间的关系，在维持新加坡的经济成长和社会稳定起到了很重要的作用。
新加坡在大型组屋中的邻里中心建设也有非常多经验。除此之外，新加坡还提供了全亚洲最好的REITs市场，以及围绕着REITs市场而出现的一些服务，包括投行服务、会计服务、律师服务等，都值得学习借鉴。
03向东看
无论是“向西看”，还是“向南看”，我们觉得仍有一些不足。我们似乎忽视了东边的邻居——日本。在战后经济快速成长的过程中，日本迅速地经历了一个“开发时代”。在日本房地产的“后开发时代”，同样有许多东西值得我们加以特别地观察，同时学习、吸收他们的经验，所以这一次，我们决定再去“向东看”，去日本看看。
自从入行以来，我和日本的同行有过较多的交流。最初是在建筑设计方面的交流，后来在一些项目上也有所交流。我们考察过日本的很多项目，但过去再多的考察、交流，都不如在房地产进入“后开发时代”以后，再去日本考察得到的印象深刻，而且通过这次考察的学习、体验和思考，会有一个更全面的视角。
比如关于东京的都市更新。东京是一个密度非常高的城市，大东京地区有将近4000万人。如何在这样一个高密度的聚集区完成都市更新，使城市有机地增长，而不出现大拆大建的破坏，既不在破坏中成长，也不在建设中破坏，而是有机有序地成长，有很多门道值得借鉴、学习。
在介绍东京都市更新时，我们不得不提到“涩谷”。整个涩谷地区经过多年的都市更新，不仅密度大大地增加了，同时并没有让人感觉到压迫感，也没有感觉到不便利，更没有感觉到大拆大建带来的躁动和惶恐，而是感觉到它在自然有序地生长，城市变高变密，功能变复杂且方便，人们使用变得更加从容。
现在的涩谷已经成为东京时尚潮流据点。独具特色的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店等逐渐集聚，与新宿并列为“24小时不眠之街”的城区。其中，由东急进行设计的“涩谷站南街区”，对原来的臭水沟涩谷川进行了积极改造，建筑物一侧的广场开发了约600米长的绿植丰富的河畔生态步行街，这个河畔步行空间一直延伸到代官山。
此外，日本的房地产开发建设中还有一个值得我们特别关注和学习的方面，那就是养老服务机构。
作为全球最早应对老龄化的国家，日本积累了丰富的经验。其精细化管理理念以及匠心精神，也促使日本的养老产业成为世界各国争相学习的标杆。
具体来看，日本各类型的养老服务机构，大多具有设施先进智能、细节设计人性化的特点。日本人认真严谨、追求极致的行事信念，也能在养老服务机构的运营上窥见一二。
比如说，东京武尊会，以“维护老年人和残疾人的尊严和独立性”的经营理念来服务长者。他们的服务不仅仅关注于护理照顾，更注重老年人的生活体验以及维护老年人的尊严。
不仅如此，机构还配备了先进智慧养老云平台和APP。可以实现多重定位、一键求助、双向通话、远程聆听、电子围栏等功能，远程守护老人安全。一方面，家属可以通过平台实现老人位置监测。另一方面，机构工作人员可以实时掌握老人动态，关注老人安全。
当然，在文旅度假地产方面，日本也有很多先进的经验。东京以北130公里处，有一处火了1个多世纪的度假小镇，对于东京市民来说，它是“没有屋顶的医院”“皇室度假地”“东京后花园”，它就是轻井泽。
作为世界级度假旅游目的地，轻井泽非常有学习价值。众所周知，旅游度假地打造是一个“高风险”行业，千辛万苦从0到1的跃迁只是开始，旷日持久从1到N的创新才是常态，稍有不慎，一切归0也再正常不过。而轻井泽经历过日本经济的潮起潮落，面对过团块世代、泡沫世代、宽松世代等不同偏好的人口代际更迭，依然保持着经久不衰的吸引力。
这些对亚洲，特别是对中国房地产“后开发时代”的空间运营与资产管理，有很好的借鉴意义。我们在“向西看”的同时，没有忘记“向南看”。现在我们还必须再次“向东看”，去日本看看。充分汲取东、南、西各方面的经验和长处，才能使我们的企业在“后开发时代”站稳脚跟，走得更远，走得更好。
文章来源：腾讯网
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