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房地产:民企陷入困境,静待行业信心恢复

www.lz0533.com  打印  2022年8月2日  临淄房产网

7月房企销售增速出现回落,民企增速回落,而央国企出现改善。20227月房企实现销售3379亿元,同比下降43%,较6月同比增速-38%出现较大幅度回落,达到6pcts。其中,民企、国企和央企分别同比下降60%、5%、10%。民企较6月同比增速出现回落,下降9pcts;而央企和国企均出现了改善,分别提升18pcts2pctsTOP20房企中华润置地、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、建发房产均实现了同比正增长,尤其是华润置地和越秀地产,不仅连续两个月实现同比正增长,且7月同比增速分别达到79%和104%。

7月部分项目停工事件的影响,带来民企销售出现大幅度下降。7月部分城市个别停工项目出现停贷事件,随后扩散到多个城市,由于当前出现停工的项目主要集中在违约的民企,考虑到商品房的预售制度,居民对民企的信心下降,带来的是民企的销售出现明显下降。随着6月销售出现改善后,市场对地产基本面的预期转向偏乐观,开始预期8月或9月出现单月销售同比增速回正。但是从房企的角度看,普遍对市场依然偏谨慎,三季度依然是观测期。考虑到当前停贷对地产销售和对民企的影响,我们预计2022年单月难以看见销售回正。

民企陷入困境,融资不畅叠加居民信心受损,销售压力加大的同时,风险同样提升。当前民营房企陷入困境和恶性循环,当有息负债融资渠道受到限制,无息负债的融资渠道成为房企的救命通道。尽管销售融资受预售资金监管影响,但是只要单项目销售去化率提升,随着项目工程的进展依然能缓解资金压力。但是当前市场销售依然处于下降状态,且民企受影响程度更大,进一步加剧了销售的压力,从而带来违约风险和资金链风险的提升,成为一个恶性循环。民营房企的风险大概率仍然会继续蔓延,地产板块估值仍然承压。

目前的政策基调是保民生保交楼,因此机会依然集中在二线央国企。近期的中央政治局会议,在强调“房住不炒”的同时,提出“保交楼、稳民生”,这就意味着当前的政策基调依然是托底。考虑到当前民营房企融资没有明显改善,资金压力的缓解只能依赖市场信心恢复,以及自我纾困。结构性信用扩张的机会仅在二线央国企,作为板块内的超额收益来源,受益中交地产、建发股份。低风险稳定现金流的持有型物业依然面临资产荒,享受价值重估,推荐金融街,中新集团,受益中国国贸等,并持续推荐一线央国企。

风险提示:政府重新放开前融再走土地金融模式,市场需求加速下行。

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