2012年，春熙路还是顶流，最显眼的广告位挂着国嘉地产“57平米三房，中国原创”的大牌。
那一年，被称为“三房元年”，设计出“70平米以内三房”成为考验设计师是否专业的“试金石”。三房卖爆的楼盘，设计师年底都拿到丰厚奖金。
那一年，80后步入而立之年，正憧憬老婆孩子热炕头的幸福生活，总价可控的三房圆了他们的梦。
十年后，80后步入不惑之年，改善豪改当道，再次精准击中他们居住升级的需求。
只是，如今300多平米的别墅样板间，仍然只有三房。
“十年，有些东西变了，有些东西仍然没有变。”
一
每一种潮流的背后，都有时代的烙印。
最近陪朋友看房，主要是一些“双限地”楼盘。
大家知道，去年成都三次集中拍地成交125宗双限地。
“双限地”还没有上桌，就有人说，未来几年房价将被按在地上“摩擦”。
便宜买房这件事，群众期待值一直很高。
对此我是抱有怀疑的，去年我曾说，除了能买到有剪刀差的刚需，其他人最好别抱幻想，即便是“双限地”。
二
双限地初衷很好，目的是一方面限房价维护购房者利益；另一方面限地价保KFS利润，并以此确保质量。
但遗憾的是，限地价，并不能保KFS利润。
因为去年“双限地”达到限价后，一般都进入竞人才房、竞自持租赁。
开发商仍无法摆脱内卷。
比如，远达去年6月拿下的新川76亩地块，成交楼面价1.35万元/平米，销售清水限价2.02万元/平米。
中间6千多的操盘空间本来就不大，这块地最终竞自持租赁住房面积比例高达59%。
算下来，可售部分只有四成，即便精装另外挣点钱，但要平衡现金流，几乎不可能。
这个规则再这样玩儿下去感觉大家都得“躺平”了。
今年土拍规则就改了，达到土地最高限价后，大家也别内卷了，抽签得了。
所以，才有前不久首批次供地，26家房企抽签的新闻。
去年这些“双限地”拿在手上，要是算不过账的，就要在产品上想一些办法，核心就节省成本，提升货值。
三
节省成本，提升货值的方法大致有三种。
封阳台是节省成本的方法之一。
阳台在不封的情况下，算半赠送，如果封在室内，算全面积。
以这套140平米户型来算，按照传统设计，应该有一个横贯“客厅和次卧”的阳台。
阳台面积为（7.1+2.8）*1.7=16.83平米。
如果按照传统设计不封窗，这套房的建面应该为140—8.4（阳台半赠送）=131.6平米。
粗略算下，封窗比不封窗增加了6.38%的面积，基本等同于帮KFS增加了6.38%利润。
在房企净利润躺到个位数的时代。这一改动，增加了6个点利润率，这对于KFS来说，很划算。
并且这个户型还没有生活阳台，这又可以节省一些成本。
“封阳台”也有占便宜的一面，毕竟现在建材涨价，封门窗的费用也不低。另外，统一的外立面，颜值更上档次。
四
另一种省成本的做法，较为隐蔽：做低层高。
住宅单层标准层高3米，但做2.9米，甚至做2.85米都是有的。
层高太矮，使用起来比较压抑，加上现在都要考虑安装中央空调、地暖，层高一般都在2.95米以上。
不过，最近有新盘，重新拿出了2.9米的层高。别看只省了0.1米，如果修30层楼，就省了3米，足足省了一层楼成本。
豪宅贵就贵在愿意花钱去打造奢侈空间，保证舒适度。比如麓湖观澜新组团260平米、350平米楼王户型，层高3.5米，这都是人民币。
一般的豪宅3.15米层高，如果豪气一点，能做到3.3米层高。
有一家排名靠前的房企，长期以来层高只做2.95米，对成本的控制做到了极致。
房地产越来越像制造业，一颗螺丝、一块地砖的成本“锱铢必较”将成为常态。
五
前面两点是如何“省成本”，再说下怎么“拉高货值”。
要拉高货值，无非两个办法，其一增加建筑面积，其二提高单价。
由于限价，提高单价就别想了，就剩增加建筑面积一条路。
这些年建筑设计规范趋严，过去的挑空设计，如蔚蓝卡地亚“蔚蓝阁”，客厅6米挑空，已经行不通。
地下室成为改造重点，挖地下室最近流行。
最开始，叠拼中叠，一般配二三十平米地下室，意思一下。这个方法后来被放大，有项目甚至中叠也要做到上百平米地下室。
这就是，如今中下叠动不动就300多平米，你看完总觉得尺度不够奢侈的原因。
六
总的说来，地下室比较鸡肋，原因有两点：
一是，成都比较潮，特别要注意防水。
更潮的青城山，已经全部舍弃地下室，如绿地无舍、龙湖芳树晴川。龙湖小院青城，住过几次，独栋别墅地下室，不少地方长青苔，地下室不适宜长住。
二是，利用率低，住进去后，会发现想象中的兴趣空间，很难长期使用。
由于通风、采光、潮湿等原因，也不可能做卧室。
七
别墅难免会带地下室，是否都不能买呢？
搞懂下面三个点，再做决定不迟。
一是，半地下室创新。
比如奥园半岛ONE，创新的半地下室，有一半是在地面，采光、通风要比全封闭的传统地下空间好。
比如清凤鹿溪源的高层底跃，因为是和下沉会所打通，因此通风、采光会比较好。
地下室还有一个重要指标是采光，这一点也需要注意。
二是，注意地下室层高。
最近看的别墅，地下室层高从2.9米到6米都有。区别很大，未来价差也会大。
6米层高可以自建一个夹层，获增面积会大很多，即便不搭建，通风、采光感受也会好很多。
三是，计算除去地下室的实际价格。
以前地下室基本是赠送，现在由于限价，KFS用来拉升货值。至于值不值，购房者可以把它折算成赠送看是否划算。
比如，300平米中叠，1.5万/平米，总价450万。其中地上200平米，地下100平米。如果，把地下视为赠送，那么地上部分单价为2.25万/平米。这样算下来，即便搭售了100平米地下室，觉得划算，买下也是可以的。
前面提到的“封阳台，零赠送”也是如此，你可以把有赠送的楼盘面积加入后，再对比两个盘之间的单价，看是否划算。
八
过去20年，市场发展快，政策变化快，产品迭代快。
除了限购、限价等主线政策，产品端的政策调整也深刻影响了市场供应端的呈现方式。
2006年的70/90政策，制造了批量小户型。2017年城市降容，低密住宅走向前台。限价之后，高低配开始流行……
每一种潮流背后，都折射出时代的烙印。那么，什么样的产品更有生命力，更有长期价值？
我有一种观察的角度就是，如果这些短期限制条件有一天都不存在了，你最愿意买的是什么，那就是最有价值的产品。
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