2020年，对房地产来说，实在是太难了。
受疫情影响的前两个月，销售活动停摆，房地产的经营性现金流一直是负的，直接导致很多房企陷入了极端的困境，个别房企到现在也没缓过来。疫情后的房地产，发生了很多变化：
1
宏观经济的活头源水少了
今年两会后的政府工作报告，都没有提及今年的经济增长目标，这是改革开放四十余年来的第一次，前所未有。虽然也有促就业，保民生等其他指标任务，但是不可否认，今年的经济增长注定异常艰难。
一季度经济增长是-6.8%，二季度应该会有较强的复苏，经济有望正增长。根据很多经济学家预测的中位数水平，今年下半年的经济有望实现8%左右的增长，但是全年的经济增速也不会超过4%。
除了疫情，中美两个大国的脱钩风险，贸易战，科技战争端，短期内还是能发挥破坏性的作用，给未来的经济增长带来了更多的不确定性。
在经济增速放缓的情况下，影响的必然是居民的收入，最终决定了支出的能力，以及消费的信心。在乏善可陈的宏观经济背景下，房地产也不能独善其身，销售市场的乏力，带来行业发展的困境。
2
不同城市房地产分化严重
近期长三角的房地产市场可谓是赚足了眼球，杭州某楼盘开启了60000人抢959套房源的疯狂摇号模式。南京市也开启了万人摇号模式，就连长三角北翼的南通市，也开启了房地产起飞模式，地王频出。长三角地产在疫情后的强势复苏，引起了行业内的热议，引得无数房企继续重仓拿地。
相比之下，其他内地的三四线城市则处于缓慢的疫情修复阶段，销售市场的表现不尽如人意。自2019年出棚改政策退坡以来，缺乏有效产业支撑的三四线城市房地产，购买力就开始下滑趋势。疫情的发生，更是加剧了这一趋势，很多房企2018-2019年两年间，在三四线拍的高价地，至今被套得死死的。
部分城市开始进入：政府没钱 — 需要卖更多地用于城市面貌更新 —库存高企去化困难 — 卖地更难 — 财政更加困难难 — 卖更多地的死循环中。
3
文旅地产集体思考人生
文旅地产今年上半年以来，则遭遇了滑铁卢。
前两年炙手可热的文旅勾地业务，以这种形式，低调收场。
疫情影响下的娱乐消费业务，艰难前行，直接导致各大房企的文旅业务滑入亏损的深渊。但是疫情只是一个导火索，文旅勾地的行业乱象，是上一阶段行业热潮的产物。实际上真心做文旅业务，又有经验做好运营的房企不多，大多是勾地目的达成后，就弃之不顾，留下了一大堆问题。
4
存量竞争更加激烈
公开市场上可获取的土地数量，特别是优质的土地总量是有限的。目前国内有约9.5万家各类规模的房企，为了拿到地，大家必然是挖空心思、竭尽全力。举个简单的例子，就像同样的一桌饭菜，桌上的饭菜还是那么多，但是食客的食量增加了，有的人为了能吃饱必然会挤占其他人的份额，竞争自然就升级了。
市场愈发艰难，但是不代表所偶遇的房企都是按套路出牌。部分坚持走冲规模，走高周转路子的激进房企，充当了土地公开市场“鲶鱼效应”的角色，以拿到地为最高标准，不怕交学费。
不得不说，现在的房地产投资领域已经进入了“狭路相逢勇者胜”的存量竞争阶段。在土地供应端方面，随着城市化的高潮已几乎到达顶点，未来的城市化进入一个平稳发展阶段。土地供应的总指标的增加量，很难再有质的变化，房企拿地需要在现有指标之下，竞争数量有限的相对优质的土地。
在竞争加剧的市场形势面前，有部分激进型的房企观念转变比较快，在风险把控，市场预期等方面进行了优化，降低了投资标准，特别是财务指标方面。但是大部分习惯了原来市场规则，稳健经营的房企，还在坚持原有的拿地评价体系，导致拿地艰难。
5
高周转的困境
今年给全行业备受推崇的“高周转”模式出了一个大考题，在疫情的极端困难下，房地产的宏观调控也并没有放松。疫情之初，很多行业内专家做的会放松限购限贷或者地产融资政策的预测，并没有成为现实，仅仅成了大家的一厢情愿。虽热有很多城市出台了局部的放松限购，限贷的政策，但大多数都是一日游，未能成为实锤。
在销售遇阻的情况下，很多房企开展了线上卖房的新尝试，但是仍然未能解决经营性现金流为负的窘境。头部房企通过自身的渠道，发行了大量的企业债，获得了现金度过了危机。一些盲目学高周转，现金极度紧张，融资能力相对有限的房企，却成了行业的淘汰者。
当下拿地限制越来越多，自持，配建，无偿移交，限地价限房价等新式玩法层出不穷，都给高周转模式蒙上了一层阴影。以前拿错地，还可以等房价上涨，以时间换空间，随着现在限价政策常态化，等上一两年也不一定解套。三四线城市拿错地成本更高，因为广大三四线成进入了房价横盘阶段，上涨的预期优先，拿了高价地进退两难。拿错一块地，整个区域公司都会陷入困境。
结语
国内的房地产在2012年已经进入了白银阶段（多数派观点），2020年将成为一个分水岭，房地产提前进入青铜时代。此后的房地产，不再像白银时代那么稳定发展，伴随着的是更加地动荡，频繁地调整。很多地产人当下经历了房企破产并购潮，成规模裁员，降职降薪，都是这个时代的标志。
通过此次疫情，不少人应该看到了高层对调控房地产的决心，未来很长一段时间，房地产的调控政策都还会持续，但是再继续加码的可能性也很低。
要在未来的房地产行业有立足之地，需要抓住几个趋势：
一是房地产金融化的属性越来越强，融资能力是决定拿地扩展的根本。目前排名靠前的30家房企，都在不同程度地涉及金融领域，诸如恒大、万达、佳兆业。绿地等房企都有金融牌照，分别参股了银行、保险、P2P等公司。
二是房地产的产业属性越来越强，这既是拿地模式的要求，也是调控的政策引导方向。招拍挂市场未来想要拿到非高价地的可能性，越来越低了，不当地王已是万幸。要相对低价拿地，就要有点真本事，产业拿地就是地方政府欢迎的形式。在引入产业，发展实体经济的同时，适当开发一些房地产，是未来的一个重要方向，目前很多一二线城市的大型勾地项目，无不在印证这点。
文章来源：凤凰网房产
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