任泽平博士通过10年的房地产研究，把决定房价的因素总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。在他看来，一个地方未来房价是涨还是跌，首先要看的人口，如果人口流入那么未来房价就会上涨，如果人口流出，那么房价也就必然涨不动了；中期看土地，他当时的观点是如果一个地区土地供给不足房价则上涨；在土地供给不足的情况下，加之货币刺激会促使房价暴涨。
完全赞同“长期看人口、中期看土地、短期看金融”这句话，但是在细节问题上，我认为任博士的观点在当前的市场环境下还是存在一些问题的，下面就具体来谈谈这决定房价的三大因素。
房价决定因素之短期看金融
为什么大家都喜欢买房子？有些人是为了住，而更多的人是为了投资，过去的20年告诉每一个，只要买房子，那肯定是赚钱的，而且很多人工作了一辈子赚的钱，还不够别人折腾两套房子赚的钱多。
在这种背景条件下，一旦遇到降息等金融刺激政策，大家首先想到的必然是买房，只有买房才是稳赚不赔的，只有买房才可以抵抗通胀。不过2019年以后，这种持续了20多年的金融环境开始发生了变化，国家明确表示不会靠房地产来刺激短期的经济，利率市场也进行了相应的改革，推出了LRP利率，房贷利率开始了独立的行情。
总之，当下阶段金融政策不会偏爱房地产，甚至会冷落房地产，反正地方调控政策因素成了房价短期走势的掌舵手。
房价决定因素之中期看土地
如果土地供给量过少，会造成求大于供，按供求关系理论来讲，房价必然会上涨。如果大量土地上市，那么就会出现供大于求，理论上房价就会下跌。但往往很多理论如果不进行深入研究，在实践中直接拿过来用，那可能就不灵了。
通过对多个城市房价走势与土地供给的研究，得出了这样一个结论，一般土地供给在持续增加或长期保持一个高量供给时，房价的中期走势一定是上涨的。至于房价上涨的原因，每个城市不尽相同，但是我们都可以归结为一点，就是开发企业消息、调研肯定比我们做得好，他们大量买地，必定是预测到了未来的房价。
任博士说土地供给减少，房价必然上涨，这句话最多只能对一半。其实土地供给的减少，只是一个市场周期开始或结束的标志，至于房价是涨是跌，还要土地减少时所处的周期位置。
房价决定因素长期看人口
房子是用来住的，所以大家都买房子。投资买房赚钱，所以越来越多的人参与进来，但终究有一天房子还是要回归住的本性。
只有人口不断增加，居住需求才会增加，因为需求才是房价的最终决定因素，也就不难理解房价长期走势要看人口。没有人口的支撑，当潮水退去时，一切都是一场空。
文章来源：老亮说房
临淄房产信息网直属山东讯丰旗下站点，临淄房屋出租出售，临淄新开楼盘，临淄二手房，临淄123房产网，临淄房产信息网，临淄信息港，临淄房产网的房产信息平台。
