重磅文件终于靴子落地。4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，这是中央关于要素市场化配置的第一份文件。
《意见》充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，分类提出土地、劳动力、资本、技术、数据五个要素领域的改革方向和具体举措，构建更加完善的要素市场化配置体制机制。
其中，户籍制度改革、土地制度改革都与房地产市场产生直接或间接影响。
分类施策循序渐进，要补市场体系短板
此次政策有哪些重要改革突破？《意见》明确要素的范畴为土地、劳动力、资本、技术、数据，并从各要素共性出发，为从整体上深化要素市场化配置改革明确了基本原则。
土地要素方面，着力增强土地管理灵活性，灵活产业用地方式，灵活土地计划指标管理，适应经济社会发展需求；劳动力要素方面，着力引导劳动力要素合理畅通有序流动，畅通落户渠道，畅通职称评审渠道。
资本要素方面，着力完善多层次的资本市场制度，完善股市基础制度建设，完善债券市场统一标准建设；技术要素方面，着力激发技术供给活力，促进科技成果转化，激活产权激励，激活技术转移机构和技术经理人活力。
此次一大亮点是，明确将数据纳入生产要素范围，提出着力加快培育数据要素市场，全面提升数据要素价值。对此，国家发展改革委有关负责人表示，数据生产要素属性的提升，关系经济增长长期动力，关系国家发展未来。
“世界各国都把推进经济数字化作为创新发展的重要动能，在前沿技术研发、数据开放共享、隐私安全保护、人才培养等方面做出前瞻性布局”。
为何要推进要素市场化配置？国家发展改革委有关负责人表示，与商品和服务市场相比，土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场发育相对滞后，市场决定要素配置范围有限、要素流动存在体制机制障碍、新型要素市场规则建设滞后等，影响了市场对资源配置决定性作用的发挥，成为高标准市场体系建设的突出短板。
针对文件的出台，“将会对深化经济体制改革产生长远的基础性影响，在当前形势下，对于对冲疫情影响、有效激发各类要素潜能和活力，也具有重要的现实意义”。
首提“户籍准入年限同城化累计互认”
都市圈同城化建设加速，预计周边房地产开发机会增大
此次政策明确户籍制度的改革内容，对于后续新型城镇化的发展有积极作用。尤其是在新冠肺炎疫情冲击下，全国宏观经济三驾马车包括出口、投资和消费都受影响，所以新型城镇化成为当前稳定经济的一个重要动力。
《意见》明确指出，将推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。畅通劳动力和人才社会性流动渠道，完善技术技能评价制度，加大人才引进力度，进一步打破户籍、地域、身份、档案、人事关系等制约。
事实上，早在2019年12月，就提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。而此次政策新意在于，首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”的概念，“经常居住地”将成为落户的一个重要评判标准。
通俗来说，若某就业者在长三角A城市工作，后续又到长三角B城市，那么在B城市落户中，也可以把A城市的居住、社保等情况考虑进去，这样在积分落户方面就相对会降低要求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，真正体现了大城市户籍政策惠民的导向，预计后续此类城市的落户政策改革后，相关居民也将享受更为宽松的购房条件，相关购房需求也容易被激活起来。
另一方面来看，此次政策明确要大力推进都市圈同城化建设，深入实施《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，后续围绕都市圈和核心城市，会形成更为明确的支持政策。
严跃进认为，“尤其是结合轨道交通建设等内容，后续对各类郊区将形成更好的发展条件。基于此，预计后续一些省会城市周边的地产开发机会将增大”。
农地入市指导文件将出台
近郊区市场或成房企重点关注的内容
从《意见》内容看，土地要素改革也和房地产有着较为密切的关系。一直以来，改革开放以来，土地作为最为基本的生产生活要素，其市场化程度相对滞后。
今年1月，新修订的《土地管理法》正式实施，在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善；作为一项重要配套法规，3月自然资源部也将《土地管理法实施条例（修订草案）》对外公开征求意见。
此次《意见》明确提出，推进土地要素市场化配置，建立健全城乡统一的建设用地市场，深化产业用地市场化配置改革，鼓励盘活存量建设用地，完善土地管理体制。
其中一个亮点是，作为建立统一城乡建设用地市场的一项重要内容，“农地入市”的指导文件有望加快制定。启动新一轮农村宅基地制度改革试点，完善城乡建设用地增减挂钩政策，为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。
这意味着，严跃进分析认为，“集体建设用地入市的政策今年预计会比较多，这对于后续农村土地市场的发展有积极的作用。客观上说，后续一些城市的近郊区市场或是土地改革力度大的区域，也是房地产企业所需要重点关注的内容。
相关数据就显示，2017年以前批而未供的土地大概还有1450万亩，而2019年全国安排的新增建设用地计划总量是500万亩，应该说存量盘活还有比较大的潜力。
土地要素改革另一个亮点是，着力增强土地管理灵活性，灵活土地计划指标管理。《意见》明确将在国土空间规划编制、农村房地一体不动产登记基本完成的前提下，建立健全城乡建设用地供应三年滚动计划。
对此，业界评论认为，、计划指标跟着项目走，只要是实实在在有效的项目，符合规划、产业政策和用地定额标准就给配计划指标，增量的安排上就能够做到更精准、更有效。土地要素。
总体来看，完善要素市场化配置，国家发展改革委有关负责人强调，将有助于生产要素从低质低效领域向优质高效领域流动，支撑实体经济发展，形成协同发展的产业体系。
文章来源：凤凰网房产
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