“恒大今年内部奋斗目标是要实现8000亿元的销售。而且要下大决心降负债，未来三年平均每年有息负债要下降1500亿元。”
3月31日，恒大举行2019年业绩发布会，许家印高调宣布恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债的发展战略”。
同时，许家印在发布会上的讲话，也透露了他对未来房地产市场的判断：买土地就能赚大钱的时代过去了，今年房价不会升，但也不会大跌。
许家印宣布恒大全面实施新战略
数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
值得注意的是，许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，“我们对外说今年的目标是6500亿元的销售，内部奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售，到2022年要实现销售1万亿。”
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
“网上卖房”已在疫情期立功
据了解，在销售方面，恒大今年实施“网上销售”，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。
也正因为销售的高增长，给了恒大降负债的信心。
许家印还在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
净利润降低是因为主动调节
南都记者注意到，在恒大的年报中，2019年的核心利润为408.2亿元，同比下降了48%。
恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，去年将低利润都消化了，是有意识的减低了利润总额。
许家印也透露：“因为我们是提前交楼，可以决定先交利润高的或者利润低的。2019年我们是把清尾的、打折比较大的，毛利比较低的，交的比较多。为什么呢？因为我们和恒大的战略投资者，有约定前三年保证每年回报率不低于多少。我们这三年实现了、达到了约定的回报率，但也没必要超太多。”
公司真正的利润对赌还在后面，如果深深房重组成功，要保证第一年实现利润目标500亿，第二年550亿，第三年600亿。所以我们对2020年的利润，一定要有充分的把握。
南都记者留意到，在整场发布会上，许家印与夏海钧在答记者的环节中，也透露出他们对房地产市场的3个判断，而这些判断也与为何恒大开始实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略密切相关。
1、买土地就能赚大钱的时代过去了
作为房地产商来说，再想回到地产黄金二十年是不可能了。
前二十年房地产高歌猛进的过程中，很多公司没有钱，大家都是靠负债经营的，房地产的金融属性太强了一些。
恒大最大的优势，就是我们有2.93亿平方米的土地储备，但是平均楼面价只有1800元/平方米，这个价格是所有人都没有的。这就是前20年我们把握了中国房地产的方向，认为土地价格的增长，要高过利息的增长，下大力气做了优质土地的储备。
现在国家提出‘房住不炒’，公司也提出要把房地产从金融属性向实体属性转变，实体经济是真正买土地建房子卖，然后取得合理的利润，在这样的基础上，买了土地就能够赚大钱的时代就已经没有了。
今年恒大销售好的原因，一个是土地储备比较便宜，二是网上卖楼，三是买楼客自己居住。
2、今年房价不会升，但也不会大跌
疫情之下，全世界的经济都会受影响。也可以看到全世界每个国家都在放宽金融政策。也就是说，都在想办法增加市场的流动性，我们国家也是一样的。
流动性的增加，对房地产的消费同样会产生刺激。对全国来说，房地产总的成交量，我认为不会下降。
在国家‘房住不炒’的政策指引下，我认为房价肯定不会升，但也不会大跌。
3、房地产的大饼已经形成了
2006年到2020年，中国房地产最大的趋势就是集中度在提高。2006年的时候，我们销售额只占了0.4%左右，现在已经占到了房地产企业全年销售的3.8%。
去年销售总额是16万亿元，前三大发展商占比达到了12.6%。我预测未来三至五年，前三强集中度会增加到20%左右，按照15、16万亿元的总量计算，年销售额要过万亿元，才可以进入前三甲。
大家会说一个问题，房地产哪里来的增量。
我们还是提大饼理论，一年15、16万亿元的销售大饼已经形成了。将来就是市场集中度的变化，优胜劣汰，大鱼吃小鱼。
我们认为2020年可能会有一个大的并购潮，很多小的企业会把项目卖出来，大企业更加的发展。
文章来源：东方财富网
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