“3.15”临近，房企的质量与安全生产问题再次成为行业关注点，而今年的“3.15”因为疫情的影响，房企的建筑质量与安全生产问题更加成为重中之重。今天，有关媒体就此对本人进行了专访。主要问题如下：
房屋质量问题一直是行业关注的重点。从行业内来看，房屋漏水，门框变形等质量问题为什么频频出现？频频出现这类质量问题究竟为何？这类问题真的无法避免吗？
1、因为质量问题，频频引起维权。在维权和质量之间，开发商为什么愿意承担维权的风险，也不愿意保证品质？2、房地产行业哪类质量问题最难解决？为什么？3、往年房屋质量问题便频频曝光，今年是房地产市场的偿债高峰年，年初又被疫情打乱了节奏，现金流并不畅通。基于此，您认为开发商今年交房的房屋，品质方面能否保证？哪些质量问题需要格外提起注意？5、基于疫情的影响，购房者对于房屋的品质、物业甚至是户型都会提出更高要求。在您看来，曾经那些质量堪忧的开发商是否有可能会淘汰？5、 开发商能够提升品质，应该从哪些方面入手？6、 对于开发商来说，现在是不是已经到了将扩充规模的速度降下来，提升品质的时候了？7、对于房地产行业而言，如何实现行业的高质量发展？8、房子未来变化的趋势如何？9、房地产市场实现从规模向品质的转变需要多久？中间需要经历哪些过程？
柏文喜：质量与安全问题是房企的生命线
近年来房地产行业的房屋漏水，门框变形等质量问题频频出现，这实际上是房屋建筑质量问题所引发的。这类问题频频出现，一方面是施工质量的问题，另一方面是项目在高周转模式下赶工程进度而超出合理工期所致。就前者来看，具备资质的施工企业实际上应该说在施工质量方面总体而言问题是不大的，只不过会出现少量项目的现场管理及施工监理不到位的问题。因此，这类问题频发的根本原因主要应该是后者，也就是项目方在母公司高周转战略的推动下，为了不断推高周转速度而不合理赶工并超过合理工期所致。甚至有些房企，如把高周转模式玩到极致的碧桂园，连施工方和监理方都是自己的关联企业，实际上也就在实质上失去了施工质量保证中的质量监督这一重要环节。所以说，房企在资本推动和融资冲动下的高周转模式对于合理施工工期的破坏是建筑质量乃至施工安全问题频发的根本原因。
另外，在市场关系中，同为企业的监理方相对于作为开发商的业主方而言，始终处于比较弱势的地位，导致施工质量监理在很大程度上的不到位、缺失甚至失效，也是这类问题频发的另外一个重要原因。
如果不能将监理方责任完全落实，让监理方与业主、施工方在法律关系上建立起独立和平等的市场地位，这类问题就很难避免。因此，监理方的地位必须是独立的，责任必须可以追溯到位，这样才能保证建设质量不出大的问题。
如果把建筑质量问题变成一个经济赔偿问题，那么在建筑质量和顾客维权风险之间也就变成了一个利益算计问题了。这样一来，如果房地产企业发展速度带来的利益大于质量问题引发的赔偿代价，那么质量问题就会成为一个纯粹的利益计算与赔偿问题，在不至于引发企业的生存甚至反而有利于企业发展的情况下，质量问题频频引7起维权就会成为一个普遍现象。这正是房地产行业当前需要深入思考的问题，也是房企、施工企业、监理企业必须重新加以考量且建设行政管理部门需要从立法与监管上需要调整的地方。
房地产行业在很大程度和意义上已经变成了相对标准化的制造业，因此在规划设计、施工等环节，比较容易出现问题的还是前期的勘察阶段和施工中的主体施工阶段。如果在这两个阶段一旦在出了问题，往往就是项目建筑质量根子上的问题，是很难补救和难以解决的，对建筑质量和安全使用的影响也是终生的。具体而言，对工程地质勘察不仔细引发的项目设计不到位的问题、主体施工的不合格问题等，都很难补救。
往年房屋质量问题便频频曝光，今年是房地产企业的偿债高峰年，年初又被疫情打乱了节奏，现金流并不畅顺，这样会导致那些资金链紧绷的高周转、高杠杆房企为了尽快实现销售回款而更加希望加快施工进度，有可能导致施工工期超出安全与质量所要求的基本合理工期。所以，今年所销售和施工的房屋在品质和安全方面需要格外注意，不但要关注勘察设计单位、施工单位、监理单位的历史安全、质量业绩以及他们之间有无关联关系，还要关注项目施工是否符合基本的合理工期以及开发商历史上的质量管控问题。
而反过来看，基于疫情影响，市场关系发生反转而向买方市场转变，购房者对房屋品质、物业甚至是户型都会提出更高的要求。因此那些曾经质量堪忧或者在近期出现质量问题的开发商，可能会受到市场的无情打击，进而品牌坍塌被淘汰出局也不是没有可能的。
开发商要提升建筑品质，应该从整个项目操盘全过程的所有环节入手，而不应该有所侧重。但是前期的勘察设计和主体施工仍然是重中之重，因为其他环节出了小问题是可以补救和修改的，对建筑质量和施工安全、居住安全不会有根本性影响，而这两个环节如果出了问题则对建筑本身的质量与施工安全和使用安全是终身的，可能是要出人命的。
对于开发商来说，在目前企业生存比较困难、资金链压力较大的焦虑状态之下更要重视建筑质量问题，甚至可以宁愿将业务发展规模的速度相对降下来也要保证质量与安全不能出问题，否则就可能变成涉及企业生死的问题了。
对于房地产行业而言，要实现行业的高质量发展，第一要义是要建立起健康的行业生态，让勘查设计、施工建造、施工监理与房企、未来业主之间建立起相互制衡的平等合作的市场关系，要避免这些环节之间的制衡与监督、监管失效。比如监理企业和施工企业、开发商之间就必须杜绝关联关系，各自应该成为独立运作的企业。另外监管部门还要加大质量问题引发的追责，要对相关质量问题的性质要有所区分，不能笼统地将之变为一个纯粹的经济赔偿问题。
我相信各方面已经意识到了这个问题，行业生态应该也在逐步优化之中，而这次疫情实际上是强化了市场约束的力量，房屋建筑质量的未来变化应该是向好和可期的。
房地产市场实现从规模向品质的彻底转变，可能还有待于房地产市场完全转向买方市场才可以，中间需要经历市场区域分化、行业集中度变化等两个相辅相成的变化过程。
文章来源：焦作房信网
临淄房产信息网直属山东讯丰旗下站点，临淄房屋出租出售，临淄新开楼盘，临淄二手房，临淄123房产网，临淄房产信息网，临淄信息港，临淄房产网的房产信息平台。
