以下为未经本人确认的速记：
回顾2019：三四线销售韧性超市场预期
房地产股票整体来讲跟基本面很相关，但是跟基本面的相关性也越来越弱，基本面对我们做实物投资，比如做对房地产的投资还是比较有意义的。2019年的房地产市场有几个特征，其中三四线的销售韧性超出市场预期，大家普遍认为房地产市场到了一个相对来说增速是逐渐下行的时代，很多人认为三四线的机会基本没有了。我们认为：
特征一：2019年整个三四线城市的韧性超出预期。中国的城镇化率还非常低，大概只有58%。整体的三四线市场的空间是比较大的，只不过不太会出现像2015—2017年爆发性增长的机会。但2019年整个三四线城市的韧性超出我们的预期，核心原因是去年3、4月份的货币宽松以及社融宽松带来的销售。
特征二．：销售的期限结构出现背离。期房的销售增速远快于现房，现房销售比例不高，由于期房的销售速度远快于现房的销售增速，且这种现象已经持续两年了，这会导致后面有可能：第一，开工的动力会更足。第二，库存会下降。
特征三：房价仍然上涨。一线城市的房价在过去几年经过了一轮调整，2016年10月份到现在调整了三年时间，整体来讲该调整的已经相对充分了，我相信未来的调整空间不会特别大。而假如进行一定程度的降息、降准、流动性释放，尤其是一线以及核心二线房价有可能进入增长的通道里。但是我们要注意到拿地成本是有明显下降的，意味着房价的涨幅空间不会特别大，同时拿地成本的下降有利于房地产企业规模的成长和利润空间。
特征四：整体库存相对在低位情况。我们在研究上常常会用一个广义的库存，即用商品房的开工减去销售，也就是开了工没有售出的我们都理解为库存。相对前两年来说，这个库存指标整体来讲是上行的，但是还没有到明显最高点。
特征五：2019年土地购置费成为房地产投资的一个关键因素。房地产的投资，再加上建筑投资、固定投资，这几块加起来在中国的整个固定资产投资影响接近30个点。目前的房地产投资还是比较稳定的，尤其2019年平均增长9.9%，超出市场预期。2018年开始，整个房地产投资中的构成比例发生明显的变化，土地购置费的占比历史性地跳跃到30个点以上。别看近两年房地产卖的还可以，但毛利并没有明显提升，核心的原因是土地价格占比很大，大家的现金大部分用来买地。假如未来能够有一个明显的下行，对房地产企业重新去拿地是一个很好的因素。
特征六：拿地重新从三四线重回一二线，三四线拿地占比明显下行。这跟2015、2016年大部分在三四线（城市）拿地明显是不一样的，这次明显回到一二线。意义在于，可预知的未来土地购置的量会下降，同时销售面积的量也会下降，对我们预测未来的总量有一定的帮助。
特征七：2019年的竣工一定是大幅增长的，对玻璃、家具、家电、轻工这些板块我们非常看好。为什么竣工会有一个大的上升呢？一个是过去两年销售有一个非常明显的上升趋势，整体来说2019年已经回升，2020年还会继续回升。
特征八：银行地产收紧并没有想象中的严格。我们可以看到过去几年，整个银行里来自国内贷款跟二级贷款增速都非常高，接近10个点和13个点，大家讨论收紧地产贷款，但实际上并没有一个明显的收紧的过程，目前来讲不需要太担心，而且今年会更加宽松。
特征九：从公司来讲，行业的集中度还在持续上升。实际上目前10强、30强、50强的集中度，10强到了30个点，30强到了42个点，未来10强再上10个点，到40至50个点的概率是比较高的。对行业来讲，即使增速下行或者是增速不涨了，整体的行业集中度提升，也会诞生几个超级企业的。所以，对于房地产公司来讲不需要太过担心。
展望2020：政策逐步宽松
2020年已经过去的这2个月发生了翻天覆地的变化。从中央层面，政府永远在强调“房住不炒”，可是地方层面因城施策才是重点。2019年提出的长效机制指“落实宜城一策，因城施策，城市政府主体责任”，真正长效机制的精髓是“因城施策”。很多没买房子的人或者是讨厌地产股的人都会觉得政府要打压了，所以地方不行了。其实恰恰是政府严厉打压，意味着内增的需求还是非常强劲的。在这个情况下你是不需要去过度悲观，反而对那些政府正在扶持的行业，其需求上是有问题的。
对于地产我们需要理解的是，政府的目标是希望全民住有所居，不能暴涨，只要不暴涨，房价的稳步上涨是符合预期的。所以，房住不炒的含义是不要暴涨，别的不管。2020年应该是地产政策中性化或者是宽松的新一轮周期的起点，也就是未来三年政策一定是持续宽松的，因为过去三年太严格了，在全球都难以见到这么严格的地产调控政策，所以，我们觉得对于地产政策我们要乐观一点，这也是我们看好地产股的一个很关键的因素。
另外，棚改是另一个很重要的因素。假如2020年要完成之前所谓的再改造各类棚户区1500万套的计划，2020年比2019年棚改要翻一倍，对地产行业也是一个利好，当然这个还没有确定，未来是不是会做，做到什么程度，是我们需要观察的，对市场来讲也是一个关键变量。
对2020年房地产去做一个预测，我们认为：销售往下走的趋势不变。整体核心的原因是两个，首先是二手房的恢复会对新房市场造成挤压。另外，信贷的增速会有一个明显的放缓，增速放缓对地产来讲是一个利空。因为我们预测房地产销售的时候，往往是用信贷去预测的。
2020年投资我们预计还是一个高增长阶段。核心原因，一个是施工量比较大。新开工还处于正增长，今年还要补一点库存，到明年补库存的动力就会下降。在施工面积方面，对投资的影响主要在于PPI的影响，PPI假如非常明显走弱，对地产投资的增长可能会有一个弱化。
其次是土地购置，我们认为可能比我们的预测要好，核心的原因是我们觉得整个房地产政策宽松的节奏一定是从土地上开始放松，可能会使得地产整体的拿地意愿以及拿地能力都有明显的提升，对地产来讲拿地市场会有一个明显的恢复。
这是我们对房地产2020年的展望，总结一下，2020年政策上逐步会宽松，而且是未来三年宽松的起点。另外，销售稳步略降，核心原因是信用下降。其次，投资跟竣工还是高增长的，对（房地产）产业链还是有机会的。
2020房地产投资建议：此时买入
我们认为对一个中长线的投资者买入地产股，应该什么时候买呢？就是应该在这个时候买。因为这个时候整体风险偏好下降，科技股进入一个暂缓的休息期，再加上外围因素不利，政策宽松的预期在未来都会非常明显。我相信整个地产股的机会相对较多的就在上半年这一波，因为下半年只要经济企稳或者说整个宏观的一个对冲措施出完之后，市场的风险偏好会重新提升，对科技股的影响会更加多。所以，目前是一个买入地产股的好机会。
而且从估值角度来讲，整个地产股的估值在历史上是相对低位的，非常便宜，尤其是PE估值。另外，业绩端，地产股的业绩非常好。所以，这个时候可以对地产股相对乐观一点。重点推荐万科、保利、阳光城，另外最近金科跟承德控股，也推荐各位关注。
最后做一个总结，对地产股的机会，2019年整个地产行业比较稳定，2020年大概是稳中略降。假如政策略有宽松，很可能会超出市场的预期，在这里面我们建议各位关注几类标的。
第一，对开发类公司建议关注的是金地，这是我们天风证券这个月的金股。因为金地在龙头里面增速可能是最快的，今年增速可能有15个点。万科、保利都在15个点以下，恒大、碧桂园都是个位数的增长。
第二，招商积余建议重点关注。这只股票未来的空间非常大，因为整体物业股A股里面只有它一家。疫情的影响会使得物业行业的渗透率跟集中度提升，目前物业行业的渗透率只有57个点，未来的提升空间还很大，集中度也有一个提升的机会。
第三只股票推荐一下承德控股。承德控股是我们之前一直关注的票，因为这个票不是主流的品种，但都是我们认为城投类、城建类的公司，建议各位在今年要重点关注。
文章来源：新浪财经
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