穷则思变的创投机构们寻找着新的生存之道，诸多尝试后，渐渐地，它们愈发认同一个事实——要赚钱还是得靠房地产！
讲到为什么不投房地产，高瓴资本创始人张磊曾用了一句非常直白的话——“挣钱太容易，投资机构很难创造出价值”。在当时的语境下，张磊其实并不是要表达对房地产的爱恨之意，但他的这番话至少隐含了一个潜台词：和产业投资相比，房地产挣钱确实太容易了。
过去多年，房地产和创投之间的关系可以说是非常简单的，它们就像是两个平行时空，交集甚少，各自欢喜。
在赚得盆满钵满的房地产行业面前，创投行业就像是一片贫瘠之地，规模小，钱难赚，以至于那些搞房地产的土豪们压根儿就对创投不屑一顾，时至今日，除了个别房地产企业自己成立创投机构，人民币创投基金中也鲜有来自房地产领域的LP。
同样，创投行业对房地产业很长时间也是很淡定的，甚至有些不以为然。因为即便房地产行业的暴利让人艳羡，但创投行业凭那些偶有出现的“数百倍、数千倍回报”神话故事也尚能混个自得其乐。
如今，世道变了。创投行业们开始为过去吹了很多年的牛还债了，投资的项目不如预期、退出的通道又不通畅，诸多困境下，那些真正拿回了真金白银回报的LP寥寥无几，再加上国内经济环境和金融环境的变化，尤其是创投机构们的日子变得煎熬起来。
即便就连一些头部创投机构，它们的日子也都没有那么好过。比如，据说连国内最大牌的投资机构Hx资本，也会为了拿到5000万人民币的出资而愿意同地方政府引导基金合作，这放在以前简直是天方夜谭；另一家同样知名的投资机构Jx资本，在得到某潜在个人LP反馈，有一点意向考虑参与1000-2000万人民币出资时，该投资机构的主要合伙人便火速从北京飞去拜访。
那些没能跻身行业最前列的创投，募资难度更是胜过上青天，说是濒临生死边缘也毫不为过。
历史的转折总是带着一些戏剧性。站在行业拐点上的创投机构们对房地产行业的心情变得前所未有的复杂。
一方面，对于实体经济这几年面临的困境，房地产肯定是要背锅的。创投机构中也不乏有声音抱怨房地产的繁荣挤压了实体经济的生存空间，创投行业因此遭殃。
另一方面，重压之下，唯有奋力求生，创投机构们纷纷找寻新的生存之道，而在诸多的尝试后，渐渐地，它们愈发认同一个事实——要赚钱还是得靠房地产！
嘴上没这么说，但身体却是最诚实的。某机构正在一个二线城市推进落地一个文化产业园，要政府配套1000亩以上的土地，再想方设法拿一部分配套住宅用地；某机构在中部某省合作建立一个文创产业小镇，它看中了每一年能拿到至少千万元起的运营和管理费；某机构最近在全国多个城市推进孵化器项目，办公物业全部由政府免费或超低价提供，企业入驻后收到的房租全部由运营者支配……这些通通都是《亚洲另类投资》接触的一些创投机构们眼下正在推进的重点业务。
而更早之前，诸如洪泰资本、力合创投（力合科创）、春光里资本等多家创投机构已经沿袭同样的模式展开布局，并且渐渐形成了商业闭环。当然，眼下行动积极的还是创投行业里非Top级别的机构为主，但Top级别的机构中也不乏有人蠢蠢欲动。
无论是创业空间运营（加速器、孵化器、众创空间等），还是产业园区（产业基地、创新基地等）建设与管理运营，这些被创投机构们称之为产业运营和服务的业务，从本质上看，其实都有很强的地产业务属性，其盈利模式的核心仍然是办公物业的租赁和销售。
比如，由力合创投升级而来的力合科创，从2018年到 2019年年中，这一年半时间中光是依靠销售产业园区的房产便获得了超过6亿元的收入，远远超过它做投资孵化获得的回报。
业务重心从投资转向产业运营，这已经成为中国创投业一道奇特的风景，亦或是现实压力下中国创投业摸索出的一种另类商业模式。当然，尽管所有参与者都心知肚明，但绝对不会承认这和房地产有半毛钱的关系。
上帝关闭了中国创投的一扇门
2017年，很多人没有意识到这或许是中国创投市场的历史高点。这一年，募资金额高达1.79万亿元带来的狂欢，让整个中国私募股权投资市场（PE/VC）处于前所未有的亢奋之中。而大洋彼岸的美国，私募股权投资行业的募资金额为2651亿美元，中美之间几乎不相上下，旗鼓相当。
繁荣背后却是危机四伏。巨额的募资总量看似可观，但巨大的差距是，彼时中国私募股权投资市场上投资机构多如牛毛，通过官方备案的GP数量就高达1.3万余家。盲目和短视催生了一个外强中干的人民币投资市场，真正具备专业投资能力的机构屈指可数。
从繁荣到凄凉也只是一眨眼的功夫。第二年开始，受资管新规等外部环境变化的影响，包括创投在内的整个私募股权投资市场急转直下，秒变寒冬模式。创投机构们都募集不到钱了，尤其是纯市场化的资金几乎消失殆尽，仅仅活跃着那些以地方引导基金、国有企业等为代表的，夹杂其他战略诉求的投资人。
长期以来，政府引导基金都被创投机构看作是“带着枷锁”的资金，简单说就是因为合作的规矩比较多，很长时间都不是募资的首选对象。然而时过境迁，募资压力之下，引导基金完全成了香饽饽。
“这两年大家都是围绕着政府引导基金转，本质上已经不再是单纯的做投资和基金管理，而变成了资源的整合和运营，投资机构就是要满足地方政府的核心诉求。”一位创投机构人士称。
全国各地的引导基金虽然四处开花，规模看起来非常庞大，但真正具备出资能力的不多。经济发达城市的出资能力更强，引导基金的规模相对更大，但机构们已经是挤得头破血流。再加上挑选的标准相对较高，若非顶级的GP或者很深入的关系，恐怕也难以入法眼。
“我们也想去找江苏某地方政府申请引导基金出资，单支基金最高只能配5000万元，但后来我们了解到，还有两家机构在我们前面排队等着，其中一家是H资本，我们直接就放弃了。”前述创投机构人士称。
而且，也很难从政府引导基金那里拿到大钱。创投机构要想从地方政府一次拿到数亿元出资并非易事，有时候还得市、区两级引导基金共同出资才有可能，再考虑到其间的沟通成本，这让投资机构们还是感到多少有点不畅快。
上帝关上一扇门的同时，也会打开一扇窗。尽管引导基金没能让创投机构们过上舒坦日子，但在近几年与地方政府更深入的接触中，很多机构对地方政府的核心诉求——招商引资有了越来越深刻的理解，从而发现和地方政府的合作其实可以不只是停留在基金层面。
神州处处在招商
2月25日，通过“云”签约的方式，合肥市正式对外宣布，包括蔚来汽车中国总部项目在内的8个重大产业项目在当地落地，总投资1020亿元。这是疫情警报还没有完全解除背景下，又一个通过“云”签约的方式宣告招商引资喜讯的地方政府。此前陷入融资困境的蔚来汽车，有望获得合肥的巨额注资。
招商引资，自改革开放起便存在的产物，反而是历久弥新。近两年，一场轰轰烈烈的招商引资热潮席卷了神州大地。即便就是在当前疫情警报未解除，除了全力应对疫情防控外，各级地方政府对招商引资也依旧没敢怠慢，线上签约仪式、线上路演等服务于招商引资的种种活动仍然接二连三。
“大到省、市一级，小至区县、乡镇，甚至连街道都背着招商引资的KPI，按力度和效果论功行赏。”一位发改委人士一言道出了眼下招商引资工作的普遍现状。再加上近两年地方经济转型压力巨大，招商引资的任务就变得格外迫切。
众所周知，招商引资被当作是推动各地经济社会发展的重要抓手和有力杠杆，因为有了重大项目才能形成经济社会发展的聚合能量。
一个示范案例是，为了引进特斯拉落地，上海也下了大力气，为此还开了很多的绿灯。从2018年7月项目签约，到2018年10月28日取得土地；从2019年1月7日正式开工，到2019年12月30日首批整车交付。特斯拉超级工厂一期项目不仅实现了预期的开工、竣工、投产的时间目标，也创造了大型工业项目建设的上海速度。当然，凭借着特斯拉项目的带动，上海也迅速占领了全球新能源汽车产业发展的制高点。
然而，这些重大项目绝不会从天而降，这就要依靠各种各样的方式来获得。
敏锐的创投机构们在和地方政府合作过程中也同样意识到了，政府引导基金只是各个地方政府为了发展区域经济，引进外部资本和产业资源的一个抓手，其折射的正是地方政府强烈的招商引资诉求，这背后有深刻的政治经济学内涵。
而更关键的是，在经历了去杠杆的洗礼后，市场上的很多民营经济主体资金链告急，支付能力大降。而相比之下，地方政府或国企则凭借“永续的流动性”变成了一个人人都想要的“甲方”。
创投机构身上也正好有着令地方政府垂涎三尺的资源。创投本就是以投资为生，往往对某些产业有着深入的研究，更重要的是，创投机构每年都会投资一定数量的企业，此外还有触角接触到大量的优质企业，这些都是地方政府希望能够得到的。
于是，濒临生存一线的创投机构开始更深情地拥抱地方政府的招商引资需求。
赚钱还得靠地产
一位创投人士告诉《亚洲另类投资》，他之前曾和一个产业地产从业者有过一次交流，“感觉自己受到了一万点伤害”。
产业地产从业者给他说，和地方政府合作做产业投资基金“根本没多大意思”。“即便像一个中部地区的县级政府，如果推动它搞几个亿的引导基金，能拿出来3-5个亿已经顶天了，而且资金要分期才能到位，引导基金成立后也不可能只出资到一支股权基金中，所以，费了老大的劲最后可能得不到多少好处。还不如和他们合作一个产业园区（基地）的项目，配套的基础设施、办公楼和厂房的建设装修等工程，投资规模就至少上亿元，但对这些地方政府来说，难度并不大，积极性也高，资金筹措也比较容易。”
归根结底，还是获利空间的差异。简单粗暴的做个对比：
如果某创投机构最终能获得引导基金1个亿的出资（实际难度不小），每年按2%的管理费计算，创投机构一年就只能拿到200万。
但如果是搞了一个产业园区（产业基地），按最传统的套路，光是配套的建筑、装修等工程项目投资规模就往往就会超过1亿元，而作为重要参与者，这中间能够获得的利益就至少是千万级别以上，而且这还没考虑运营方还可以从产业园后期的运营管理中获得的收益。
正因为此，从地方引导基金获得出资，很多创投机构如今已经志不在此。事实上，诸如洪泰资本、力合创投（力合科创）、春光里资本等一批机构都已经把业务线从传统的投资和基金管理业务，拓展到了为地方政府提供产业运营服务上。
而所谓产业运营服务，其实是结合地方政府招商引资需求而进一步深入的合作模式，最核心的内容就包括创业空间运营（加速器/孵化器/众创空间）、产业园区（产业基地的）建设和运营管理等。
创业空间运营是创投机构们比较容易切入的业务。常规的模式是，地方政府以非常低的价格或者是免费给予运营方（创投机构）一定空间的物业，交由运营方来寻找企业入驻，而企业入驻缴纳的租金则全部都由运营方享有。
实际上，在剔除了房租后，这些创业空间的其他刚性成本非常有限。如果能将一个创业空间正常运转起来，入住率能达到一定的水平，现金流其实也颇为可观。
而更大手笔的生意则可以通过产业园区/产业基地的开发、建设和运营来实现。其中包含了产业园区的规划、建设和运营，园区企业的入驻、落地服务等业务环节。当然，这也并不是什么新模式，其实和房地产行业的产业地产模式是一脉相承的。
在产业地产的道路上，诸多房地产企业早已是轻车熟路。
比如，以产业新城模式而闻名的华夏幸福，它的口号之一便是“为城市导入产业集群”，一语中的，直接抓住了地方政府的痛点。
另一个典型自然是恒大集团。恒大集团不惜血本投资新能源汽车产业，本质上也打的也是土地的主意。恒大集团总裁夏海钧在2019年投资者场的业绩会上曾表示，恒大造车会建模型和政府讲支持条件。比如拿地，会和政府谈要汽车建设配套的生活用地，让土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。夏海钧称，拿到大规模的土地配套支持来覆盖汽车亏损是恒大在汽车产业的盈利模型也是核心竞争力。
事实上，在地方政府的招商引资中，土地往往是核心资源之一，尤其是对一些产业基础条件较好的地方，土地的吸引力巨大。
“现在政策比较严，一般来说产业园都是工业用地，要想配套住宅用地是有政策限制的，但是只要项目能打动地方政府，总归是能找到办法解决的。”一位产业地产行业人士称。
某文化产业投资基金，正在帮助某二线城市引进一个知名艺术院校到当地落地，并以此为核心打造一个教育产业园，该基金提的方案是希望当地政府能够给予1000亩以上科教用地。当然，除此之外，也有配一些住宅用地的需求。区域经济若能发展起来，总归还是土地和房地产受益最多。
这两年，科教产业园、文创产业园、虚拟现实产业园、5G产业园、生命健康产业园、汽车产业园、电子产业园等各种类型的产业园如雨后春笋般涌现，花样层出不穷，不过，不少项目推动者都打的是土地和房地产的主意。
不仅投资机构，很多新兴企业也看到了这样的套路。2018年，金融科技公司趣店将总部从北京搬迁至了厦门，实际上条件之一便是土地。趣店当时仅以1.06亿元的起始价拿到了厦门岛外同安新城片区一块5.3万平方米的土地，建筑面积为15.9万平方米。该土地当时的性质为科教用地，趣店称将建立一个科技金融创新园区。
创投机构们的普遍做法是：无论是创业空间运营还是产业园的项目，这些往往都会被放在产业运营服务的名义之下，而尽量不与“房地产”的字眼沾边。比较官方的口径是，产业运营服务中还包括产业咨询、人才培训、线下活动举办等一系列业务，是一系列的生态体系所组成的，自然与房地产不尽相同。
但从根本上看，办公物业的租赁和销售收入才是这些项目的核心收入来源，这已足以说明该业务本质上是与房地产业务如出一辙。
以国内最早成立的人民币创投机构之一力合创投为例，如今它已经变身成一家集创新基地平台服务、科技创新运营服务以及投资孵化服务为一体的机构，名字也改为了力合科创集团。从它的身上，我们大致能窥视出在创业空间运营、产业地产运营方面的真实收益空间。
在力合科创的服务中就包括孵化器和众创空间的运营，服务定价高达2000万元。
而依靠销售产业园区房产，力合科创更是收益可观。在2018年时，力合科创光是销售产业园区房产的收入便高达5个多亿，占据了总收入的半壁江山；2019年上半年这一收入也超过7000万元。只不过，这在力合科创眼里这样的业务也并非是房地产业务，甚至连名字也称之为“园区载体销售”。
力合科创不久前终于成功实现了自身的资本化运作，其被作价55亿元装进了上市公司通产丽星之中。（有兴趣的朋友，可以关注我们接下来的文章，拆解这个机构的地产生意之道。）
再比如，由俞敏洪和盛希泰联合发起的洪泰资本，早已不再只是最初成立的那个投资平台，其旗下也推出了洪泰产业社区版块，被称之为洪泰资本控股生态体系。“洪泰资本控股专注于产业服务内容建设，以空间为载体、以产业为驱动、以资本为杠杆，旨在建设‘空间×产业×资本’的立体产业生态，全方位满足产业创新的深度需求。”
目前，洪泰产业社区的触角已经扩展至了北京、广州、成都、青岛、东莞等城市，已运营着多个“产业社区”项目。有业内人士称：“洪泰资本介入这块业务的时间不算早，但势能还不错。”
春光里资本则是从2019年年中开始大力拓展产业运营服务机构之一，春光里资本的创始人杨守彬同时也是丰厚资本创始合伙人，丰厚资本是一家2013年成立的创投机构。杨守彬将这种模式称之为“生态链VC”。
杨守彬讲述了他这么做的真实原因。“两年多前我做了一个判断：未来只有三类投资机构能够生存，一类是已经经过多年发展形成头部的Top级的投资基金，只要不发生战略性错误或错过重要的投资时代，将强者恒强。一类采用精英化的‘狙击手’打法，人很少，但都是‘狙击手’，打得准。另一类则采取生态化运作方式，就是做生态布局。”
事实上，对投资机构而言，这种调整其实并不是只是增加一个业务线那么简单，而是涉及到机构整体战略的转变和组织架构的调整。
从组织架构上来看，目前投资机构们比较普遍的操作模式是，在原有投资平台上增加一个集团架构，再在集团架构下增设一个新的产业运营主体，以此形成紧密相连的业务组合，还可以贴上一个“投资生态体系”的标签。
当然，要想真的做好这类业务也并非易事。创业空间、产业园区的运营是一个系统工程，需要涉及的业务环节更多，资源整合的难度也很高，若以自建的模式进行产业园区（产业地产）类业务，还往往需要较强的政商关系、资本实力等。
但无论如何，这种探索给了创投机构们一条当前环境下比较现实的生存之道。除了前述那些机构外，据《亚洲另类投资》了解，还有多家机构都在低调推进此类业务，其中一位正在推进该业务的国字号创投机构人士感慨：
“归根结底，赚钱还是要靠房地产！”
文章来源：中国私募股权投资
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