都说房地产是个水池子，需要有资金源源不断的流入，开发商才能获得充沛资金拿地、盖房子，房产才能不断升值，“击鼓传花”的游戏才能一直玩下去。
因此，房地产既不是制造业，也不是实体经济，更不是高科技和新经济，本质上，就是一个靠杠杆驱动的资金密集型行业，金融属性远大于自住属性。
数据显示，1998-2018年，20年的时间中，全国均价从1854元上涨至8542元。
从2004-2017年，13年的时间，我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元，增幅达13.7倍。
正是有了这些资金充当“水龙头”，开发商才有钱去囤积土地储备，从一二线到三四线四处盖房，如今房地产年销售面积17亿平米，年成交额达16万亿，与源源不断的“水源流入”有密切关系。
然而，到了2020年，地产商最担心的事已经发生了，楼市开始逐步“抽水”，资金面捉襟见肘，开发商因为最大的“财神爷”没了。
1，房地产信托规模大幅萎缩。
据某信托金融研究院发布的最新报告，2019年第四季度房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%！
此外，从2019全年来看，行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升，投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。
该研究院研究员喻智认为，在强监管趋势下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，预计2020年的房地产信托增量规模预期下滑幅度在15%-20%之间。
2，房地产信托有多重要？
经济学家沈建光曾说过：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。
真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。
换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产，信托可以成为房地产最大的“财神爷”。
尤其是现在的市场，不少跟银行打交道的朋友应该了解，连个人房贷都很难，更别提开发商了，很多地方开发贷也做不了。
上市房企发公司债也没那么容易，有的票面利率直接飙到了10%以上，很多房企只能把信托看成是最后的“救命稻草”。
而根据中国房地产报在1月10日的报道，《2019年四季度集合资金信托统计报告》显示，信托行业在史无前例的强监管氛围中资产规模从22万亿回落至21万亿元。其中，2019年四季度房地产类信托规模占比28.89%，环比减少8.61个百分点。
也就是说，地产商最看重的资金来源里，1万亿元“不翼而飞”了！
事实上，楼市“抽水”的趋势早已出现。
据公开信息统计，2019年以来信托业已收到近40张罚单。超过20家信托公司被罚，约占全部信托公司数量的三分之一。
多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚。
从时间轴来看，监管的表态异常密集。
2019年5月，银保监会下发23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；
7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制；
8月底，银保监会公布在32个城市开展银行房地产业务专项检查的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。
而在2020年1月4日，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，直接定调2020年房地产市场的资金面，其中明确提出：银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。
上文提到，专家预计今年房地产信托规模会继续下降近20%的幅度，也跟目前的调控环境有关，虽然各个城市在放松调控，央行又出手降准，包括11月份5年期LPR也有所调降，但是，只要银保监会的表态依然从严，信托这个“房地产财神爷”就不可能会延续以往的高速增长。
对购房者来说，这个消息有什么影响？
1，不要碰经营杠杆率高的房企。
最近几年，不少开发商因为高速周转、拿地扩张，财务状况异常吃紧，经营杠杆率高企，尤其是那些前几年在三四线城市大肆囤地捂盘的开发商，包括一些执着于“造新城”、“造高楼”和并购的房企，现金流是他们共同面临的问题。
假如信托不再“接济”这些开发商，情况好一些的，还能够靠降价促销，加速回款来渡过难关，杠杆又高、降价还卖不动的房企，2020年务必要远离。
2，认清房住不炒的大势，理性购房。
从2017年至今，“房住不炒”这个理念，每年都要提及，到今年已经是第三年了。
值得注意的是，自从提出这个理念后，2018、2019连续两年，房价上涨的时间越来越短，涨幅也越来越小，不少城市持有房产已经出现了“亏钱”的效应。
如果考虑到楼市最大的“资金来源”在今年继续减少，也就意味着，2020年的房价会继续维持在一条稳定的“水平线”上，买卖房产赚差价已经行不通了，现如今买房，必须坚持“理性”+“自住”的思路才行。
文章来源：蓝白观楼市
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