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董藩:不是房地产绑架了经济,是错误舆论绑架了我们

www.lz0533.com  打印  2020年1月10日  临淄房产网

  近日,在2019中国房地产报年会的房地产金融与资管论坛上,北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师董蕃受邀参会,并发表了主题演讲。

  董藩认为,目前对房地产行业的有几个普遍的错误认识,不是房地产业绑架了国民经济,是错误的舆论绑架了中国。

  ❶不能把房地产再作为支柱产业,这是错误的认识。在绝大多数国家,房地产都是第一大产业。2012年美国GDP总量当中13%由房地产完成的,金融保险业完成8%。房地产不但是国民经济支柱产业,它还是主导产业,同时还是先导产业。

  ❷说房地产是虚拟经济不是实体经济,这也是错误的认识。在房地产融资交易过程当中,虽然有虚拟资本大量介入,但是只是作为融资手段和风险管理工具出现的,房地产本身生产经营活动并不具有虚拟经济性质,是实实在在地横跨二三产业的实体经济。

  经济一塌糊涂的时候股市可以高涨,经济高涨的时候股市可以一塌糊涂,那才是虚拟经济。房地产不是这样,房地产直接主导实体经济周期。

  ❸说房价太高了,什么叫高?房地产价格由总供给、总需求共同形成的,总需求是一种集合购买力。一部分人买不起,只能说明他们没有达到进入这个门槛要求,不能说明房价就高。全世界大部分国家的大部分普通家庭买房都是有压力的,用几十年偿还利息。

  全世界最强大的美国,38%的人没有自己的房产,买不起。大部分老牌资本主义国家40-60%的人没有自己的房产,北欧有自己房产的人只有20-30%。房子是一种商品,就像LV一样,不是人人都能背的。我们要认识到它跟普通品消费不一样。

  我们说房价均价八千多,你们知道这怎么算的吗?我们把大量的房子忽略了,我们只算了开发商在正常土地上合格生产的房子。

  天天谈房价收入比这个指标一点意义没有。常规收入之外有大量的灰色收入,把这些收入算出来,再去看房价收入比。

  ❹买房自己住,是消费,不是投资,这种看法也是错误的。只要买房就是投资,买房不是消费,它在国民收入当中计入私人国内总投资的项目下。房子属于资本货物,可再交易从而获得增值,而且价值量大、使用周期非常长,与普通耐用消费品不同。

  ❺说地价推升了房价,地价高房价就高,这也是错的。土地是生产要素,它的价格取决于最终产品(房子)的价格,是房价拉升了地价。如果不是因为房价涨,或者房价预期看涨,开发商不会大量买地,从而造成地价被拉升。

  房子的价格跟成本毫无关系,恰恰是消费者的购房需求推高了房价。按照市场规律,开发商是房子的供应者,他生产的越多,供应越多,房价应是往下来的。

  ❻我们总是认为房地产领域有大量投机活动,必须严厉打击,这个认识是错的。投机是在供给和需求严重失衡条件之下,交易双方试图找到均衡价格的一个频繁的寻找的过程。投机者多是一个信号,告诉我们资源配置、生产计划出了问题,告诉我们必须去进行大的调整,而不是简单打击买者。

  董蕃表示,错误的认识通过舆论传播影响决策,就会制定出很多错误的政策,导致调控折腾来折腾去。房地产领域出现的问题,其实源于认识(错误)与管理水平(不足)。
  文章来源:本文首发于微信公众号:地产锐观察。文章内容属作者个人观点
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