12月17日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会，强调要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实中央经济工作会议精神，做好住房和城乡建设各项工作，为决胜全面建成小康社会和“十三五”规划收官作出贡献。
韩正指出，我国城镇化已从高速发展进入高质量发展阶段。要坚持以供给侧结构性改革为主线，把城市作为“有机生命体”，统筹考虑、系统谋划，推动城市可持续发展，以新型城镇化促进农业农村现代化。
▶“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
韩正强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
城镇化与房地产业的发展息息相关，中国银行业协会首席经济学家巴曙松指出，房地产市场的发展，是一个规模非常庞大的、持续40年的大规模城镇化扩张的过程。
今年以来，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。易居研究院根据国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》进行测算，结果显示，尽管70城新房和二手房价同比分别上涨了7.3%、3.8%，但涨幅较10月分别收窄了0.7%和0.4%。环比来看，一手住宅价格上涨的城市有44个，持平的城市有5个，下跌的城市有21个。相比10月，11月房价上涨的城市数量减少6城，房价持平的城市数量增加2城，房价下跌的城市数量增加4城，连续4个月房价下跌城市数量增多。二手住宅方面，70个大中城市中，二手住宅价格上涨的城市有32个，持平的城市有5个，下跌的城市有33个，下跌市场数量仍略多于上涨城市数量。
政策调控下，土地市场亦回归理性，高价地现象大幅减少。易居研究院报告显示，11月，40个典型城市土地成交均价为5009.7元/平方米，环比下跌1.6%；同比上涨19.5%，涨幅继续收窄；成交溢价率为12.3%，环比下降2%，已经连续5个月下降。
克而瑞报告指出，当前整体土地市场依旧平稳。一方面，地价并未出现非理性攀升，下行周期内房企依旧秉持谨慎拿地作风，地市依旧“价稳”，溢价率水平保持低位；另一方面，政府供地愈发精准，在资金面管控持续趋严、土地成交放量的情况下，流拍率却没有继续上升，说明地方政府在土地供给和地价设定上更加贴合市场需求。
随着“一城一策、因城施策”原则的落地，地方政府调控自主权逐步扩大。近期，广州、佛山、深圳、成都、青岛或通过人才政策局部松绑了限购、或降低了住房交易税负。与此同时，河南、黑龙江、西安等地加强了对房地产资金、土地出让的监管，如黑龙江省禁止房企贷款融资拿地，直击房企高杠杆、高周转的要害。
▶ 放开落户与保障住房 助力“人的城镇化”
城镇化是现代化的必由之路，也是乡村振兴和区域协调发展的有力支撑。2019年3月，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《任务》），提出加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，其中包括要加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展、加快推进城乡融合发展。
尽管2018年我国完成了近1400万农业转移人口在城镇落户，但城镇化还有很长的路要走。全国人大代表、中国社会科学院副院长蔡昉表示，推进以人为核心的新型城镇化，可以将其理解为以农民工市民化为核心，这是城镇化的主要内容。
在加快农业转移人口市民化布局方面，《任务》提出要在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
今年以来，以海南、宜昌为代表的省市全面放开了落户限制，武汉、郑州等城市也放开落户条件，郑州租赁住房满一年即可落户，安徽省宿州市在全面放开城镇落户限制的同时，对购买首套商品住房的农业转移人口，契税给予全额财政补贴。此外，各大城市为吸引人才落户展开“抢人大战”，纷纷出台人才落户新政，其中不乏一线城市的部分区域。
在完善住房保障体系方面，今年9月，住房和城乡建设部、财政部联合印发了《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，将专项资金用于支持公租房保障和城市棚户区改造、住房租赁市场发展等项目。
各级政府通过公租房、廉租房、共有产权房、棚改等项目，助力城市的保障性安居工程建设。公租房方面，政府出台了公共租赁住房税收优惠政策，免征土地使用费和房产税，不少地方也对公租房制度进行调整，北京将公租房违规行为纳入人民银行征信系统，珠海也预备下调公租房租金标准；共有产权房方面，北京率先推出集体建设用地建设共有产权房政策，广州南沙出台了共有产权房上市流转相关规定。
发展和规范住房租赁市场方面，各级政府在继续大力扶持租房租赁产业链发展、增加租赁房源供给的基础上，更加致力于解决住房租赁行业难点、痛点，维护租户合法权益。住房和城乡建设部多次召开整治住房租赁中介机构乱象工作推进会，对住房租赁中介机构乱象整治工作做出部署，并提出加快长效机制建设。内蒙古、陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等多地相继出台住房租赁新规，通过增加房源供给、规范市场管理、打击黑中介等措施，促进住房租赁市场健康发展。
全国政协社会和法制委员会原副主任、黑龙江省政协原主席王巨禄曾表示，以人为本是城市化发展的根本需求,是城市可持续发展的根本保证。当前，我国城镇化已经从高速发展进入高质量发展阶段，但还有不少难题需要解决。对此，蔡昉说：“当前仍然存在许多短板需要加快补齐，最紧迫的在于加大政策实施力度，缩小城乡之间、地区之间、户籍身份之间和就业性质之间的基本公共服务差异。在资源有限的条件下，以基本公共服务均等化为突破口提高社会政策托底水平，可以起到纲举目张的效果。”
▶ 做好老旧小区改造 促进城市高质量发展
韩正指出，要以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，尊重群众意愿，满足居民实际需求。
当前，老旧小区改造成为城市高质量发展不可或缺的一环，对推动城市有机更新、实现可持续发展具有重大作用。住房和城乡建设部发布的数据显示，预计全国有17万个小区符合改造申报条件，预计资金投入达到万亿元级，涉及面之广、工程量之大、改造内容之复杂，使其不仅是一项事关百姓安居的民生工程，也是一项对经济社会具有重要意义的发展工程。
国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，随着近年来我国城镇住房建设的迅猛发展，存量住房在住房供应体系中的作用越来越重要。未来，住房公共政策应该把更多的目光投向提升存量住房的质量，这正是当前提出加快城镇老旧小区改造的基本背景。
今年以来，在各级政府大力推动下，老旧小区改造取得很大进展。在制度和规划层面，老旧小区改造今年首次纳入中央财政专项资金支持范围；在改造实施方面，各地也逐步出台相关细则，郑州明确到2021年6月底完成市内五区老旧小区改造、西安要在2021年6月前完成绕城高速公路内80%以上老旧小区改造；在具体实施上，各地纷纷开展老旧小区改造实践，通过加装电梯、飞线整治、加装监控等方式解决住户居住难题。
但也应该看到，老旧小区改造的推进尚处于初级阶段，在制度设计和实践方面仍存在不少问题。制度层面，老旧小区改造缺乏相关法律法规的支持，也缺少充足且稳定的资金来源；实践层面，“协调难”、“落实难”、缺乏长效管理机制等问题普遍存在。
天津大学建筑学院教授、博士生导师、建筑学院城市空间及城市设计研究所所长陈天认为，面对情况复杂、量大面广的现实，老旧小区改造的管理机制也应改革。为应对大量住宅旧改的技术与管理问题，各地规划、建设管理部门应尽快设立负责旧改技术指导与实施推进工作的“老旧小区改造处”，便于主导协调街道居委会、市场以及政府管理部门等各方的工作。
千百年来，“住有所居”、“居有所安”是每一个普通老百姓的愿望，也是民生的重要内容，面对城镇化进入高质量发展阶段这一重大变化，只有做好住房和城乡建设各项工作，以老旧小区改造、“房住不炒”和住房保障等工作为抓手，才能更好实现这一愿景，更好地推进以人民为中心的新型城镇化建设。
文章来源：中国建设报中国房地产
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