11月21日，2019中国城市更新论坛在广东佛山举行，本届论坛主题为“让城市留住记忆，让更新创造价值”。现场，上海交通大学安泰经济与管理学院教授何帆接受了乐居财经专访。
房地产市场从增量时代进入存量时代已不争的事实，房企纷纷在城市更新领域寻求转型，但很多的问题也随之而来。何帆表示，目前城市更新最大的问题是配套政策不到位，过去是习惯于房地产狂飙突进的时代，地方政府卖地，地产商拿地盖房，快速变现。这是房地产市场的惯常模式。
“但城市更新跟原来的模式很不一样，规模没有那么大，周期很长，商业模式跟过去也不一样，这时就需要从地方政府政策、土地使用政策、金融支持政策等方面支持这种转型。举个例子，如果投资回报很长，房地产融资渠道越来越收窄，比较合适的办法是用资产证券化的方法把非流动的资产变成流动形资产，REITs已经说了很长时间，但因为各种配套没有到位，迟迟做不了，城市更新的步伐也恢复比较慢。”
进入存量时代，何帆认为，房地产企业需要有一个清醒的认识，因为整个行业跟过去完全不一样，过去是必须把规模做大，才能获得更多好处，拿地、融资都很方便，做大的主要办法是增加杠杆率，一张图纸复制，无论北方还是南方，全都用一样的东西，标准化、无差异操作。
这种方法在过去比较有效，现在问题会很多，高杠杆意味着现金流很不稳定，很脆弱，一旦现金流出现问题，整个模式就会断裂。那么快的周期，一张图纸全国用，势必没有办法做到精细化，也没有办法定制化。
其指出，未来房地产市场很可能会出现一些“新物种”，跟原来的房地产不一样，这些“新物种”是在细分领域做自己的特色服务，城市更新很难把规模做大，而且城市更新又必须是定制化的，因为有约束条件，必须得在原来的基础之上设计，不可能每个地方的城市更新做出来一样，这是考验房地产商的一个主要的方面。
“房企需要转变思路，不再追求规模大，而是往深处做，借用生物学术语就是你要寻找到自己的生态位，整个房地产未来会变成热带雨林一样的生态系统，你要想好自己的位置在什么地方，用管理学来说就是寻找自己的利基市场。”
何帆解释称，生态位是指在生态系统中能占有的所有资源的总和，这种思维方式跟过去跑马占地不一样，也是未来房地产商需要做的最大的思路变革。
在新的房地产模式和思维之下，何帆指出，小房地产现在不应该学习大的房地产企业，而应该向制造业学习他们的标准化和流程化操作。其解释称，房地产企业的管理普遍不如制造企业做得精细，服务也要尽可能标准化，而这是制造业企业擅长的。
除此以外，小房企也应该向设计行业学习，让自己的东西变得更有吸引力。“小有小的好处，未来很可能小的才是美的，一是变得更小，二是把自己变得更美。未来设计能力、整合能力会变得更重要。”
其做出自己的判断称，未来的房地产行业将会变成平台式企业，大家都可以在上面拿资源用，未来成功的房地产企业家肯定是杂家，什么都会，不是只会拿地盖房子。这与目前房地产企业普遍寻求转型和多元化的思维不谋而合。
何帆认为，城市更新和旧城改造既不能过度开发，也不能不开发，而把握这个度的主线是人民群众对美好生活的向往。“人民群众到底想要什么？肯定不希望你把所有购物中心都盖得一模一样，也不希望你把酒店都搞得一模一样。”
文章来源：乐居财经
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