眼看已经供暖了，今天这天气，一点冬天的样子都没有，暖阳高照，风起潇潇，金秋的余温仍然没有散去。
但是，对楼市来说，初冬时节，已经飘起了“风雪”。
第一，首套房利率仍在缓慢而坚定的回升。
11月12日，易居房地产研究院发布了《2019年10月金融环境与房地产市场月报》。报告指出，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.52%，已连续5个月小幅上升。
其他机构的统计也一样，根据某金融大数据研究院的监测，2019年10月全国首套房贷款利率，相当于相应期限LPR水平加点67BP，环比微升0.01个百分点，同比下降0.19个百分点，实现5连涨。
要知道，房贷利率是不动产定价的“锚”，当楼市需要去库存的时候，房贷可以打9折甚至打7折，当房地产需要遏制投机情绪时，利率上升，借以增加购房成本。
更何况，在10月份，房贷利率挂钩了LPR，市场本来预期利率会出现下降，没成想购房成本依然居高不下。
目前5年期LPR是4.85%，以目前5.52%的房贷利率，等额本息按揭30年，贷款100万来计算，每个月需还款5690元，比基准5年期以上LPR的水平，月均多还414元。
千万不要小看每个月几百块还款额的变化，对首套房刚需来说，一年大几千的支出，可能压垮家庭收入的最后一根稻草，也会让不少本来打算买房的人望而却步。
与此同时，首套房贷利率水平破“6”的城市增至4个，除了苏州和南京外，郑州和武汉的首套房贷款利率水平也涨至6%以上。
苏州和南京，代表的是长三角最热城市，前者今年逆势上涨，调控连续加码，后者购房资金门槛奇高，房价甚至有比肩京沪之势，房贷利率破“6”，显示了调控要遏制投机的决心。
郑州与武汉也是如此，郑州房价倒挂的幅度不大，新房均价最近两年也没有出现明显上涨，但房贷利率一直在全国处于领先水平，也是当地调控的重要手段之一，武汉房价上涨极早，供求矛盾突出，贷款的购房者多，银行的额度小，利率上涨也是自然而然。
第二，100城土地市场遇冷，地价、溢价、供需均下行。
根据克而瑞发布的报告，10月份平均地价为2058元/平方米，和上月相比下降了18%，同比涨幅也进一步缩小，涨幅仅为3%。
各能级城市的地价也均表现为环比下滑的趋势：一线城市成交平均楼板价为14124元/平方米，较上月下降了8%；二线城市在杭州、苏州等高地价城市成交规模缩减的影响下，成交均价环比大幅下滑，下降幅度接近三成；三四线城市成交地价仍在持续回落，不过降幅始终控制10%以内，平均地价为1450元/平方米。
不光是地价在降，溢价率、供应也一直在低位徘徊。
数据显示，10月份，40个典型城市土地成交溢价率为14.3%，相比9月下降2.4个百分点，这已经是连续4个月下降。
具体看来，成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中，除了北京溢价率高于10%，广州仅为3%，上海和深圳均为0。
土地市场，是房地产的源头，也是推涨房价的重要动力，犹记得2016-2017年，开发商们像不要钱一样批发当“地王”，溢价率超100%是常事，这些高价地拿在手中，市场情绪自然会传导到销售端，坐地起价的楼盘越来越多，购房者“买涨不买跌”的情绪也会被放大。
要知道，这可是“金九银十”的传统旺季，土地市场依然冷的出奇，只能说明开发商无心他顾，只想一心一意的把手里的库存卖出去。
第三，31个省市的户籍政策已就位。
据中新经纬统计发现，31省份均已出台户籍制度改革相关意见，2020年将集体“交卷”。
其中，明年河南1100万人将落户城镇，广东要求，到2020年，努力实现1300万左右的农业转移人口和其他常住人口在广东省城镇落户；陕西指出，到2020年，实现累计1000万农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，全省城镇化水平达到62%。
这是一个不同寻常的信号，户口的变化，从未像今年这样，来的如此迅猛。
早在4月份，《2019年新型城镇化建设重点任务》就已经发布，其中提到，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。
近月来，南京、郑州、长沙、三亚、苏州、南宁等多地密集发布人才新政，被外界称为新一轮“人才争夺战”。而在今年年初，西安、南京、常州、广州、海口、大连等多个城市发布新政，纷纷放宽落户条件“抢人”。
以前的房地产，靠的是农村人口进城，他们在城市里打工、居住、就学、就医，但并没有选择落户。
有的是不舍得老家的户口，他们只是一个城市短暂的过客，早晚都要回老家。
有的想落户却受到重重阻碍，就算买了房子，也没办法顺利的交社保，划学区。
以后的楼市，是要靠户籍人口的“城镇化”，从农村到城市，不光是躯壳的迁移，更是扎根落脚，开枝散叶的身份变化。
首套房利率的上升，土地市场遇冷，说明调控持续收紧，在2019年最后的一个半月，没有任何放松的可能性。
而户籍政策大规模“悄然”铺开，是每个城市都在暗自“较劲”，看谁能吸引更多的“自住型”购房者，人口、人才、年轻人，成了楼市下个阶段最重要的参考指标。
从争着“买房”到争着“抢人”，简单两个字的变化，意味着楼市的玩法彻底变了。
正如经济学家姜超之前分析的，房子本身能值几个钱呢？无非是一堆钢筋水泥而已，农村盖的房又大又宽敞，常年空在那里又有什么用？都知道城里的房子又高又挤，为什么还都往大城市里跑？迫于无奈而已。
真正值钱的，是房子下面的土地，是公立三甲医院、全省乃至全国的重点中小学，是24小时欢腾的不夜城。
符合这些条件的城市，听起来倒是不少，这些年又有各种新一线、城市圈、资源外溢等各类新说辞，但是，剥离概念之后，调控层层加码之后，还能保持房价坚挺的城市，屈指可数。
过去这些年来，因为棚改、高铁、城市群概念的热炒，把很多二三线城市的估值推向高位，三年翻倍的房价，也让众多购房者迷失其中。
事实上，只有“紧箍咒”越念越急的时候，才能看出来，只有极少数的城市是“真金白银”在托着，其他300多个地市，数千个县城，只是陪跑而已。对购房者而言，经历“持有房产开始亏钱”的事实，要比讲100次大道理更有效。
文章来源：蓝白观楼市
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