未来3-5年，房价还上涨吗？这次国家“铁了心”，两类人进退两难
往前数3到5年，“金九银十”一直都是房地产市场的传统销售旺季，而且不少开发商甚至在旺季到来之前就已经开始加大了营销攻势。但是，对于今年的“金九银十”来说，随着房地产市场进入持续调整期，旺季显然已经黯然失色，而且一些开发商甚至早早就开启了打折促销活动，对于降价也不再遮遮掩掩，这与往年形成了明显的反差。现在回想看看，从抢房大战的盛况到如今门可罗雀的冷清，也只是经历了短短一两年时间而已。那么，房地产市场的这场降温会持续多久呢？未来3到5年，楼市到底何去何从？在笔者看来，这次国家“铁了心”要调控楼市，而且目前这两类人已经陷入到了进退两难的泥潭之中。
金九银十成色不足，“两类人”或陷入进退两难的泥潭
第一类：炒房客。伴随房地产市场的持续降温，“金九银十”旺季不旺，全国房价整体开始高位盘整，楼市出现了“买不起也卖不掉”的怪现象，而这对炒房囤房客的影响无疑是最大的，普遍陷入进退两难的泥潭当中。
如果选择卖掉手里囤的房子，但是不给出足够的折扣，几乎很难找到接盘侠。退一步来说，就算给出足够的折扣，抱着“买涨不买跌心理”的购房者可能也并不买账。此外，如果不卖掉手里的房子，那么就会面临月供压力，而且一旦房价长期保持微涨甚至不涨，持有过多房产就会出现亏本现象。对此，人民日报发表评论文章称，中国不会靠炒房来拉动经济，显而易见，盲目囤房还可以稳赚不赔的阶段已经过去了，所以还抱有幻想的可以早点放弃了。
第二类：开发商。与炒房客相比，开发商同样陷入到了进退两难的泥潭当中。一方面，银保监会加大了对房地产信托、银行贷款等融资渠道的监管力度，为了缓解现金流压力，开发商开始选择通过降价促销的方式来回笼资金，但由于力度不明显，去化效果也并不尽如人意。根据统计，截至目前，开发商距离完成2019年全年的业绩目标仍有明显差距，目前完成率达到75%以上，处于65%-75%之间的房企均占比四成，剩余两成完成率则不到65%。
另一方面，如今涨价卖房已经不现实，但大幅降价卖房的可能性同样不大：虽然购房者普遍期待抄底，但是往往降价幅度越大，心里期待就会越大，所以最终仍旧是无动于衷。除此之外，今年以来，赣州、合肥、恩施、桂林等城市出现了“房价托底”现象，也就是说既不能大涨，但也不能大跌。因此，降与不降成了开发商纠结的内心大戏。
未来楼市怎么走？信号已经十分明确，这次国家“铁了心”
第一，国家已经“一锤定音”，楼市或逐步告别周期性规律，未来房地产大局基本明确
住建部原副部长仇保兴曾表示，与以往调控相比，这次楼市调控真的不一样了，房地产高歌猛进的发展阶段已经过去了。那么，到底有哪些不一样呢？
笔者认为，以往的房地产调控基本以限购、限售、限价等政策为主，而且持续两到三年时间就退出了。但本轮楼市调控，无论是从国家的态度还是调控的时长来看，都更为严格：一方面，国家一锤定音，不再把房地产作为短期刺激经济手段；另一方面，房地产调控已经持续了三年多，而且没有松绑迹象，反而不断有城市加码升级调控力度。因此，未来3到5年，楼市大概率会告别周期变化，进入长期平稳阶段。对此，社科院世界经济研究所国际金融室副主任肖立晟认为，本轮下行周期或持续至2022年。因此，可以预见的是，楼市大局基本已定。
第二，高房价“七寸”被抓住，防范风险和推动脱虚向实成为重要的调控目标，房价难再大涨
众所周知，长期以来引起房价上涨的原因错综复杂，尤其是一些非理性因素起到了推波助澜的作用，比如投机炒房、捂盘惜售、哄抬房价、激进加杠杆等等。但是，笔者认为，在所有影响房价的因素当中，最根本的因素是高杠杆，盲目加杠杆带来的往往是含有风险的负债，积聚了一定的泡沫，也对其他行业形成了挤压效应。因此，抓住了高杠杆，就相当于抓住了高房价的要害。
进入2019年以来，无论是央行还是银保监会都纷纷喊话房地产行业，给市场吃下定心丸：一方面，央行9000亿降准，明确了扶持实体行业的目标，对房地产行业影响甚微。另一方面，银保监会不断加强对资金违规流入房地产行业的监管，楼市降温持续而且明显。除此之外，住房贷款利率也迎来了新变化，LPR取代了传统的房贷利率，但是房贷利率并没有降低，短期反而还有继续上升的可能。综合来看，在防范风险和推动脱虚向实的背景下，未来房地产领域的金融政策依然收紧，再叠加当前其他政策组合拳的密集出台，房价下行趋势或会更加凸显。
第三，长效机制加快推进，租售并举、房地产税呼之欲出，楼市回归理性是大势所趋
过去这三年，面对严格的调控，房价整体趋于平稳，但不可否认，一旦松绑调控，被抑制的投机需求和住房需求有可能再次爆发，所以房价反弹的可能性依然存在。因此，目前房地产市场正在从短期调控向中长期调控过渡，从而实现房价的长期稳定。笔者认为，长效机制当中，目前最值得关注的两点大就是租赁市场的发展和房地产税的出台。
一方面，租赁市场的发展成熟可以引导买房需求转向租房市场，既可以满足多种住房需求，也可以抑制房价过热。同时，出租装修等也可以产生消费需求，从而带动经济发展。另一方面，房地产税的出台，可以增加多套房的持有成本，从而抑制炒房囤房需求，同时进一步把闲置的房产推向市场，满足大家的住房需求，如果与空置税结合，无疑会对房价产生重大利空影响。对此，人民日报曾发表评论文章称，房地产调控不是虚张声势的花架子。在笔者看来，楼市调控从不缺后手，未来调控政策组合拳会越来越多，所以不要拿买房当赌注，也不要再抱着侥幸心理了。
基于以上三点来看，目前信号已经十分明确了，国家对控制楼市热度和抑制房价再次上涨已经“铁了心”，因为房地产调控不单单是为了防止房价大起大落，归根结底也为了防控房地产领域的金融风险和进一步推动脱虚向实。因此，未来3到5年，楼市走向基本明朗，不能再带着老眼光看待楼市变化了，破解进退两难的局面，关键还是回归冷静和理性。
文章来源：楼事纪
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