从2008年开始，楼市运行至今，10年时间，之所以能形成如此大的规模，与一套“旧体系”密不可分。
上游的土地市场方面，各城市进行土地开发、招拍挂，将“生地”整成“熟地”。
这种出让方式，保持了土地交易的市场化，但也是地价上涨的原因之一，对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成土地“价高者得”的准则。
各个城市有了卖地收入，城区扩张、基础建设、高楼大厦，如同雨后春笋一般冒出来。
有雄厚的土地出让金支撑，这让每个城市都充满了雄心壮志。前段时间看到一个消息，成都提出，到2035年，常住人口达到2300万人。济南提出，2025年人口达到1200万人，西安的目标更“远大”，明年就要把人口增长到1500万人的级别，要知道，去年末，西安刚刚跃居千万人口大市。
下游房屋市场方面，预售制愈加纯熟，期房占据绝对主流地位。
期房和预售制，带来的是房产加杠杆，购房者低首付买房，取得银行按揭款之后，房企获得回款，拿出一部分来加快施工，再拿出一部分钱去继续拍地。
这样一来，购房者只用了一小部分的钱，就能撬动巨大的房产市值，开发商只需要一部分资金，就能开工销售，甚至继续扩张。
风险是显而易见的，稍有不慎，资金链就可能断掉，因此，近两年很多专家在建议实行现房销售。
一般来说，从开始预售到房屋竣工，需要两到三年的时间。一旦实行现楼销售，意味着开发商资金开始回笼资金的时间需延迟两年。除多承担的财务成本之外，目前内地房企普遍采用的“快速周转”模式也将不复灵验。
回到本文开头所说的，这套“旧体系”运转的看似顺畅，但潜藏的问题也不少，比如居民杠杆率升的太快，购房者已经很难支撑动辄数十万的首付款了，比如房屋空置率在升高，很多中小城市好不容易才把库存消化掉，过去三年一波上涨后，房屋空置率又再次上升了。
此时，楼市只能寻求实现“新旧转换”。
用一套新体系，把旧体系替换了，同样的，也是从土地市场和下游的房屋市场开始，最近一段时间，我们发现调控正是这样做的。
第一，集体土地将成为重要的供地来源。
农地入市的障碍已经扫除，新修改的土地管理法中，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地。
这就意味着，未来楼市可能会有巨量的土地供应，集体土地的性质不会改变，也不会用于商业和住宅，只供应租赁房和保障房，这样一来，既不会冲击原有的商品房体系，又能增加租赁房的体量。
划重点：用地性质不变，扩大租赁房体量。
壮大租赁市场一直都在提，但规模迟迟没有做出来，一是因为土地增量不足的问题，在旧体系中，都用来招拍挂了，二是因为开发商和各城市没动力做，不赚钱的事，大家都不是很踊跃。
但是，集体土地不用来盖商品房，只用来建租赁房，盖成之后的产权归集体，可以找开发商代建代运营，各城市在土地收入没有减少的前提下，需要做的只是让租房者和购房者拥有同样的学区、医疗等权利。
第二，房地产金融收紧，房企降融资规模，房贷利率不下降。
钱是房地产的“根”，房企和购房者的资金，都源自于银行贷款、公司债、房地产信托、资本市场融资、借款，少一个都不行。
最近一个月，房企融资额大降58%，此外，据《经济参考报》9月19日报道，近期明确针对房地产金融领域调控已超20次，目标直指资金违规流入房地产。
调控目的很明确，市场里的钱很多，就是不让进楼市，想按揭买房就得承受上浮的利率，开发商钱袋子收紧，拿地的时候就得掂量掂量，手里的楼盘，该降价就得降价，早点回款才是正事。
更重要的是，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
什么叫LPR？说白了，房贷利率不会下降，资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业，房企和购房者不可能再利用低利率的环境撬动高杠杆。
这两个土地与房屋“双击”的消息，可以看做近10年来楼市第一次改变，实现了“新旧转换”。
要知道，限购、限售、限贷等调控措施，只是从“需求端”上遏制房价上扬，但土地市场扩充，集体土地入市，租赁市场和租赁试点城市扩容，包括对房贷利率的调节，是从源头的“供给端”实行调控，这是与过去10年最大的不同。
笔者认为，新形势下，有两类购房者会直接受益。
第一类，今年没有出手买房的“刚需族”。
刚需这个词有点“泛指”，范围虽然大，但这一群体的处境却相似，收入低、买房时间晚、错过了时机、对高房价望洋兴叹，有的是刚毕业的小年轻，有的面临结婚、小孩上学、父母养老等难题。
假如这类人掏空了“六个钱包”，在今年1-6月份的楼市“小阳春”中出手买房，他们就刚好碰到了房地产融资收紧、市场走弱的“高点”。
如果憋着今年到现在还没买房，那楼市“新体系”建立之后，刚需无疑是最受益的那批人。
一方面，租赁市场扩大是肯定的，只是需要时间。另一方面，LPR落地后，5年期的LPR，必然会向首套房需求倾斜，央行的要求是“不低于”这个下限，各地有充分的调节空间，而多套房的贷款，以后肯定会维持高位。
居住有了更多选择，房企降价促销也有了更多的好房源，首套房的成本可能会降，这就是刚需会受益的几个方面。
第二类，追求性价比的改善购房者。
在房价普涨时期，如果一味的去挑剔房子周边的配套、环境，住宅本身的户型、绿化等小毛病，往往会错失“上车”的机会。
但是，在楼市步入下行通道后，买方的话语权更大，会有越来越多的“性价比楼盘”进入视野，这一类购房者会等来最适合自己的机会。
在房子打折降价销售的“旺季”，刚需盘的降价空间一般不大，因为市场需求很高，但是那些地处远郊，交通商业学校尚处在规划之中的改善项目，往往会成为特价房的主力军，这类房子，一般可以在市场低迷市场抄到低位。
文章来源：蓝白观楼市
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