今年的楼市和去年截然不同，或者说和前两年那种暴走的路径完全不同。今年房地产市场虽然在三四月份迎来了“高开”，房市和地市都迎来短暂回暖，但是从目前的趋势看，未来几个月“低走”是毫无争议的了——下半年的房地产市场，不利消息频频出现，调控端、金融端、开发商销售端都不容乐观：
一、调控端不可能放松，下半年市场转向无望。
中原地产研究中心统计的数据显示，今年1-8月，全国房地产调控政策高达367次，较上年同期上涨了17%，累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。对此我想说，这完全不意外，我强调过很多次了，这一轮的调控不是儿戏，调控的深度、广度和持久度都会超过以往，国家的意思很明确，房地产市场存在的诸多问题必须得到改善，尤其是要把房价控制在合理范围内。
专家预计，下半年全国楼市将依然会保持调控高压姿态，尤其是房价有明显波动的城市，调控的响应速度会出乎所有人意料。
国家对楼市回归居住属性的定位不变，这决定了它的价格不可能再像过去几年那样大幅度猛增。房地产过去的确是创富的最佳工具，但未来不会再是了，普涨更加不可能再出现了。
二、金融端持续收紧，钱不准流向楼市，开发商、炒房客都面临巨大困境。
过去这些年但凡房地产快速发展的年份，无一例外都是金融信贷宽松的年份，信贷政策支持房地产发展，才会有大量的资金流入楼市，开发商、炒房客都可以利用高杠杆迅速扩张。资金充裕，房子供给不足的城市，自然价格就会水涨船高，无论是开发商还是炒房投机客都获利颇丰。
但现如今一切都变了！自16年国家提出房住不炒，房地产端的去杠杆大幕拉开，金融监管更是密不透风，过去种种违规向房地产输血的行为成了被打击对象。两年多过去了，市场上的钱越来越少，开发商融资渠道被不断封堵，尤其是今年在经历了三四月份的“小阳春”之后，信贷稍微放松地产商融资规模就迅速攀升，拿地积极性也瞬间提高，房屋价格及成交量都有响应。
这不符合国家年初对楼市定下的“三稳”大基调，所以5月后我们看到金融监管也紧跟着收紧了，对违规向开发商及个人发放贷款的行为，更是严查严罚。6月底银保监主席更直接喊话，房地产融资挤占信贷通道，要遏制房地产的投资行为。随后，地产商赖以生存的信托融资、发债融资、开发贷融资、国管融资等都被以不同形式收紧了。
据叶檀财经透露，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。银行人士表示，未来银行开发贷原则上要控制在6个月前，也就是2019年3月底的水平。什么意思？下半年有些银行不仅不能发放贷款，还要回收贷款，所以我们看到合肥这样的城市有2/3的银行暂停了二手房贷款。
二手房贷款停了，个人可以等一等，择机再买，但对于房企来说，贷款停了，等的结局可能就是——破产！所以截止到9月2日，房企破产数量达到了331家。
开发商不会过，投资炒房客的日子也好过不了，据悉最近两周合肥、郑州、南京、西安等都私下开展了，消费贷款、信用卡套现等违规购房行为。知情人透露，现在是查处一例必重罚一例，很多违规炒房的投资客，现在都在秘密处置违规购买的房产，很多时候我们看到的降价1-2成卖房的，都是真实存在的。
三、房子难卖，开发商故伎重演：降价、员工卖房、裁员大招齐出——花钱雇人排队，花钱雇人买房，花钱雇人凑数。大家平日里看到的火爆购房现象，十有八九都是假象，一些售楼处人满为患的场景都是花钱雇的托。有人感叹，售楼处已经不是买房的地方，而成了置业顾问和廉价演员飚演技的舞台了。
除了上述大家在淡市司空见惯的开发商秀智商行为，现在市场上最多见的还是开发商主动降价让利卖房行为。广州番禺、天津武清、武汉、郑州、合肥、青岛等二十几个城市二手房8月份都迎来了下跌，其中番禺、武清个别楼盘降价幅度最耀眼——开发商割肉2成、3成出售，购房者捡漏时机来临。恒大今年的促销期较往年更是有所提前，且优惠力度也更胜一筹，往年最低只能做到74折，今年比较狠，直接全款最低6折，惊呆世人。
此外，头部三巨头房企都被爆出大量裁员。龙头房企到了日子过不下去的程度了吗？显然没有，但这不妨碍他们运筹帷幄，这三家房企一定是看政策、资金、趋势都有些不妙。为什么要裁员？还不是因为企业缩减人员是企业缩减成本节省开支的最迅速最直接最有效的方法。
当前是开发商最难的阶段吗？显然不是！融创孙宏斌说，调控威力不容小觑，很多开发商低估了国家的决心，到今天还有人在豪赌政策会放松，这是很要命的。下半年购房者预期转变，房子才真的难卖。
我在很多文章中也说过，调控并非儿戏，国家这一次是动真格的了，尤其是官宣“不再将房地产作为短期拉动经济的工具”，等于彻底把房地产打入“冷宫”了。叠加政策组合拳陆续出台，毫无疑问，房地产将持续告别高歌猛进阶段。很多人还参不透，依然做着炒房投资的发财梦，拿过去的经验来衡量未来的市场，足见有多荒谬。
说到未来房地产的长期走势，其实两位前首富都给出了自己的答案，且他们的观点首次神同步了。
前首富马云在近期的一场重要论坛上直言，国家发展要靠实体经济，房地产过去承担很重要的角色，对经济增长也有很强的拉动，但是带来的问题也不能忽视，准确的说它是以牺牲一代人的幸福为代价发展起来的，过去八年房价一直呈现上涨态势，我从商这么多年没见过这样的商品，足见发展不合理。房地产对金融、对实体都有挤占，这是毫无疑问的，未来对房地产的发展进行遏制很有必要，我认为不久的将来，房地产会迎来巨大改变。
的确如此，过去几年很多年轻人一出校门就想买房子，过早地背负巨大债务压力，对创新拼搏意识有很大影响，房地产迎来前所未有的发展，但是其它行业资金输送不足，政策支持不够，发展显然没跟上节奏。地产一家独大的局面，显然不利于人才培养，也不利于国家技术型产业的发展。未来几年房地产收缩，这种局面会好转，年轻人不会再为房子发愁。更多的人也不会把致富的希望寄托在房地产上了。实体崛起，科技进步，中国才将迎来真正意义上的强大。
从马云的讲话我们能读懂首富对中国发展的殷切期待，更能看出他字里行间的忧虑。的确，马云今天的地位已经不是“商人”二字能够代表的，他经营的企业和身份地位都要求他必须有更高的责任感使命感，为中国经济发展承担一份责任。房地产的问题内行都看得到，但是鲜有人愿意去说，去拆穿，归根结底是这其中有利益关联。马云这个“跨界”大佬都站出来指出房地产发展中的不足了，相信国家也看得到，未来无论是政策还是资金都不会再过度向房地产倾斜了。房地产的问题非一日积累的，因此解决也不可能一日见效，但从目前国家对待楼市的态度来看，我有理由相信，未来 我国的楼市会走上正轨，重回合理健康的发展水平。
李嘉诚预言了未来5年的房地产走势，他说，近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临“大洗牌”，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
和马云不同，亚洲前首富李嘉诚虽然没有高调的言论，直击房地产的痛处和预言房地产会摔落神坛，但是他对于炒房的不认可，对于开发商高杠杆高规模化扩张发展的做法还是心有疑虑的。更重要的是，他是身体力行，用自己的行动证明房地产大势已去了——抛售地产业务：据不完全统计，3年内李超人抛售房产总价值高达1600亿！
综上马云、李嘉诚对房地产的看法都是，发展太激进，必须要适当刹车了。这虽然对购房者买房没有实际意义，但是对于房地产的发展却是大有裨益的，认清发展的实质，牢固树立靠实体经济崛起的信念，国家在政策和资金上都不会对房地产大开方便之门，房地产就不可能再有机会复制之前的疯狂。
未来楼市还是国人最信赖的投资渠道吗？二位首富虽然没有直言，但是从他们的观点可以判断，未来房地产不会有多惊人的发展了。房地产可能依然会是有些人最信赖的投资渠道，但绝不是过去那种在任何一个城市，随便买一套房就能躺着把钱赚的时代了。更可以肯定的是，靠炒房实现暴富，靠炒作地王抬高房价都已经变得不现实了。
文章来源：楼市新谈
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