在过去的十几年里，房地产氛围高涨，致使整个市场沉迷于加杠杆、扩张规模、炒房变现的循环中。然而普通购房者作为利益链的底层，在很长一段时间之内，楼市处于“穷人在卖，富人在卖”的状态。纵然2016年提出房住不炒定位，加上各项调控辅助出台，但是房价并没有被真正抑制下来，部分城市更是出现抢房摇号热潮，房价倒挂的现象一度引得国人关注。
2019上半年正式成为过去式，经历火热转变到冷却的洗礼，8月后的楼市怎么走？其实从4月份开始，国统局公布的70城房价就明显有增速放缓现象。可即便如此，在看待房价涨跌和买房问题上很多人还留有疑问，特别是一些专家依然在拼命维护楼市的高增长，甚至高调发表“楼市万能论”说法。实际上，一个个事实都验证着房地产政策底线不容挑战，政策导向到哪里，房地产也大概率发展到那里。近日官方4天3次点名房地产，处在关键节点的房地产已然面临着洗牌生死战，3大转变信号说明这次楼市问题真的严重了。
房贷利率与资金挂钩，超负荷买房的一大背景是家庭杠杆过快增长
今年上半年，关于房贷利率松动最终只是昙花一现，从5月份开始，南京、苏州、青岛、成都、天津不同程度上调了房贷利率，其中苏州首套利率普遍上浮23%，而南京部分银行则调整为上浮20%。值得注意的是，刚开始只是部分热点城市，现在已经波及到广州，连多个二三线城市也受到明显影响。不仅如此，除了利率上调以外，另一个收紧表现为额度收紧和放款延长，据报道，杭州上半年很多银行可以做到最快7个工作日放款，但是7月之后周期越来越长，目前银行已经不能承诺放款时间。
我们认为，房贷利率的重要性不言而喻，无论是炒房者或是刚需，都与其密切挂钩。尤其政策松紧又影响着房贷利率，在今年1至6月连续下调的前提之下，政策收紧意味着市场资金面紧张，更说明了信贷环境变得“不友好”了。长期以来，购房者超负荷买房已经到了负债累累的地步， 居民杠杆率问题备受关注。据第一财经榜单，厦门的居民资金杠杆率达到172.9%，想必有很多背着高杠杆买房的家庭，正在或者即将面临资金链断裂的风险。调控的松或紧，除了看经济需要，还有一大背景就是家庭杠杆过快增长，因此，遏制市场泡沫化，控制杠杆率过快增长，也被视为收紧房贷的信号。
房企盲目扩张导致现金流不平衡，上半年业绩分化，未来“价格战”或成现实
客观来说，房地产本没有错，只是过度依赖把大家都耗干了，别看前两年楼市沸腾，开发商和炒房客一样赚得盆满钵满，可其实各个都欠了一屁股的债，若是没有信贷融资或许根本无法生存这么久。截止至5日晚，楼市共有46家A股上市公司发布了上半年业绩预告，其中预忧类公司22家，总的来说业绩分化，至少有一半的是亏损的。
我们认为，作为资金密集型行业，大部分的企业都是依靠资金来驱动，在房价上涨周期，开发商利用自己的资源和能力储备大量土地，不惜把现金流都投入到拿地方面。这样盲目的扩张，跟购房者抢房是一样的道理，房价越高越买，越买不起房越要买，与此同时，在市场降温，回款变少，国家收紧融资渠道的前提下，要想摆脱亏损甚至是破产的处境，这些开发商只能降价促销。要知道，破产差不多是最差的情况，很多企业已经在边缘苦苦挣扎，降价促销只是开始，接下来，更多同行间的“价格赛跑”或相继上演。
人均面积达到39平米，被平均背后，意味着楼市高增长的时代彻底结束
从另一方面来看，城市人越多，买房需求也会越大，我们的房子有多少？究竟够不够住呢？这至今没有一个确切的数字，据国统局2017年数据，截止16年底全国居民人均住宅面积有40.8平米。7月31日，国统局再次发布数据，去年城镇居民人均面积39平米，相比1978年的6.7平米，在数据上成果很是明显。但是“人均”真的每个人都有房住了吗？
我们认为，毕竟这只是全国房屋面积除去人数得出的数据，并没有精确到个人的单套房子，可是现实就是现实，谁也不想被平均， 也几乎没有谁会嫌弃自己房子面积大和多的。这也就造就了钱多的买了几套房，没钱的少买或是没买上的都有，所以现在人均面积高，住房应该也是空置较多的。
但在我们看来，国统局的数据我们先不要去过多解读，或是对号入座，我们而是应该明白一个道理，虽然现在住房对很多人来说还是个大问题，可是从市场走向而言，已经不是大拆大建，大力发展房地产的时候了。房子总量不缺，解决没有房子的问题逐渐成型，多主体多渠道的住房制度将满足到住有所居。
总而言之，随着7月30日、7月31日以及8月2日高层定调，从政治局会议到两次央行会议，都以重要篇幅“点名房地产”，铁腕控炒房，可见这次楼市是铁了心要调控到底。一方面，这个3大转变信号还需要反应期，市场的表现还需要时间，对购房者来说，“捡漏”的时间点要注意，不过可以断定的是，伴随着房地产周期论彻底废除，未来将迎来需求起伏不定的时期。我们将会看到，一二线从年初的成交量增大，到年底的成交下滑，而三四线会由于需求的匮乏，市场越来越不明显，或存在滞涨和下跌。
说到这里，不管是从政策面，还是当下的楼市基本情况看，都在证明着一个道理，炒房不可能了，能不能买房问题上，除了看官方政策外，还要多研究当下的房价走向。
文章来源：每日房说
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