转型发展，创新驱动，实现更高质量发展是新时代的主题。房地产转型与创新的主体是房地产企业。以市场需求为导向，以深化改革、科技创新为动力，更加重视产品和服务质量，提高节能减排、绿色环保权重，开发与持有兼顾，租赁与出售并举，满足人民日益增长的安居需求，是房地产企业转型与创新的基本内涵，也是房地产企业永恒的发展方向。房地产业转型与创新的目的是实现房地产业的稳定健康发展，近期直接目标是楼市稳定，购房者理性入市，不跟风、不炒房。
我国房地产是政策市，调控政策对房地产业发展具有关键性的导向作用，也是房地产业稳定健康发展的前提条件。房地产调控政策的转型与创新对于房地产业转型发展和创新发展具有关键意义，是房地产转型发展和创新发展的基础环节。
房地产调控政策效果评估
（在我国经济政治体制下，政策评估既高度敏感又因难重重，也较少先例。政府部门熟悉决策内幕，但受纪律约束，难以自我诊断；执行部门熟悉情况，但受到利益掣肘，难以客观。我长期从事应用经济学研究，属于第三方，较少利益纠葛，似乎是合适人选，但也受到知识结构和信息把握的限制。我是房地产市场派、供给派、乐观派和多功能派，我的讨论也将体现我的房地产“四观”。）
上个世纪末，我国住房制度市场化改革开启了房地产业蓬勃发展的历史进程，房地产调控也随之成为上下关注的焦点。我国房地产调控政策出台数量、出台力度、调整频率可谓史无前例，但主基调是控制房价变化。从本世纪第一个十年的房价合理回归、控制房价过快上涨，到目前的稳房价，除少数年度外，控制房价变化的政策目标坚定不移，且持之以恒。与此同时，降房价的舆论呼声也一浪高过一浪，持续十几年不衰。但房价依然照涨不误。
以控制房价为调控政策目标，占据了安居民生的道德高地，与我国社会制度相吻合，也容易获得舆论的共鸣，但与房地产行业特点和市场规律相悖。房地产开发周期一般3-5年，开工即形成资本沉淀，中间停工、转向都将支付高昂成本，难以对调控政策作出即时反应。房价时时刻刻都在发生着变化，调控政策从出台到发挥效力，要经历一个滞后期，以控制房价为目标的政策调控必然力不从心，疲于应对。调控政策要求有相对稳定性以稳定预期市场，调控政策密集出台不仅于稳定市场预期无补，而且凸显了政策本身缺少定力，造成了政策效力的自我消解。
我国房地产调控政策基本不成功还与房地产业功能被泛化、房地产调控被赋予了不应承担和不可能承担的非产业功能有密切关系。在经济高速增长时期，房地产调控被作为抑制经济过热的应急工具，要求关紧土地供给和资金供给两个闸门，限制房地产开发。房地产投资约占社会固定资产投资的1/5~1/6，限制开发有抑制固定资产投资增速之效，但与彼时的房价上涨发生对撞。房价上涨表明市场供不应求，本应增加有效供给，而关紧土地资金闸门限制房地产供给，刺激房价上涨，加剧供不应求。这就是我曾经说过的，房地产调控政策还未走出政府大楼，就发生了政策效力内部相互抵消。
进入转型发展的新时代，安居民生权重上升，房地产调控政策又被赋予了保证住房制度落地的社会功能。房地产业为全体人民住有所居提供物质基础，但只是“多主体供给”中的一员。住房保障是社会保障体系的组成部分，要求公平优先，要在国民收入初次分配和再分配环节上统筹安排，而非房地产业所能包办。房地产调控是产业政策，要以产业稳定健康发展为目标，强调资源配置效率。以限买、限卖、限贷为主要内容的调控政策已经执行有年，被称为史上最严，而且决不动摇，但实际上限制了住房市场交易和流动性，也扭曲了正常的市场关系，在短期市场平静之下积蓄新的波动能量，何时爆发令人忐忑不安。
文章来源：海尔企业购
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