近日，深圳市规划与自然资源局公布最新统计数据，4月深圳市楼市继续活跃，一手住宅成交量同比增长4成，二手房成交量更是创下16个月以来新高。
业内分析人士认为，入市成交房产以刚需和改善型需求为主，主要受房贷利率接连下调，和《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式公布。受访的专家认为，以深圳为代表的中心城市将成为区域的核心引擎，加之深圳入户门槛较之北上广一线城市最低，使得深圳楼市延续火热态势。
一手二手成交量均大增
据深圳特区报援引深圳市规划与自然资源局数据，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，与去年同期相比增长4成，成交面积257525平方米，同比增加37.7%。
其中，4月成交的户型中，90㎡以下的户型成交1353套，占比50%；90㎡~144㎡户型成交1294套，占比48%。
此外，4月份深圳市有4个楼盘取得住宅预售许可证，分布位于南山、宝安、龙岗三个区域，合计2242套。离粤港澳大湾区较近的宝安区的新房成交量居首位，共成交1371套，同比增加1.4倍；龙岗区成交982套，同比减少一成；南山区成交117套新房住宅，同比减少31.6%。
而在二手房市场方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。
“过完春节后，3月和4月，不管是新房还是二手房成交都比较火热，刚需客户和改善型客户仍然较多，两房和三房户型是成交主力。”深圳市某房地产中介人士对记者表示，随着贷款利率下调，目前不少观望的客户都开始买房了。
深圳房贷利率接连下调
实际上，房贷利率接连下调，成为深圳此轮房地产成交火热避不开的一个重要因素。
“深圳的房贷利率在3月份就下调了两次，成本下降促使购房者尤其是刚需客户购买意愿进一步加强。”上述房地产中介人士表示，银行的放款速度也比以往更快。
据了解，目前深圳相关银行普遍房贷利率为：首套房利率价格为基准利率上浮5%（5.145%），二套房贷利率价格为基准利率上浮10%（5.39%），该房贷利率价格为3月下旬之后的价格，在此之前，3月初部分银行将首套最低可执行也要到基准上浮8%（5.292%），二套利率最低可执行基准上浮12%（5.488%）。
根据融360大数据研究院监测数据，2019年3 月，全国首套房贷款平均利率为 5.56%，较上月下降 7BP，首套平均利率连降4个月，已回归至2018年4月份水平，未来整体利率仍可能继续下行，3月有 138 家银行下调了房贷利率，是2月下调房贷利率银行家数的3倍多。而就深圳而言，2019年3月深圳地区房贷利率下调了两次。3月份深圳首套房贷款平均利率为 5.25%，较上期下降 21BP；二套房贷款平均利率为 5.58%，较上 期下降 16 个 BP。
深圳地区监测的 26 家银行分（支）行中，有 15 家银行下调了首套房贷利率。
其中，中、农、工、建、交、邮储6家国有大行及5家股份行的首套房贷款利率最低可执行基准上浮 5%；光大银行则从之前的基准上浮20%下调至10%，香港大新银行由10%下调至 8%。另外，花旗银行在3月初就已经将深圳地区首套房贷利率下调至基准上浮4%，是监测范围内深圳地区房贷利率最低的银行。小部分银行暂未监测到变动，保持首套基准上浮10%；二套利率方面，随首套利率降低相应出现下调。融360分析师李万斌认为，不过，深圳地区3月房贷利率连降两次，并不能简单认定为房地产市场调控放宽的信号，这其中包括银行资金面宽松、房地产市场业务旺季、银行竞争等多方面的原因。
《粤港澳大湾区规划纲要》加把火
此外，除了直接的房贷利率带来的购房成本下降，《粤港澳大湾区发展规划纲要》在2月18日正式发布，而深圳身处其中的中心城市之一，且是一线城市中落户最容易的城市。
粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市等珠三角9个城市，总面积 5.6万平方公里，2017 年末总人口约 7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
根据规划目标，到 2022 年，粤港澳大湾区综合实显著增强，区域内生发展动力进一步提升，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。到 2035 年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强；未来将成继纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区之后又一世界级城市群。根据规划，将优化提升中心城市。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。
大湾区后续将在创新环境、基建交通、加快基础、产业体系、金融服务、人才引入等方面做进一步的优化提升，全方位提升大湾区的综合实力，由此未来将对珠三角地区房地产市场提供强大的需求支撑。值得一提的是，不像北京和上海对每年入户有着严格的指标控制，深圳市至今是北上广深一线城市中落户最容易的城市，尤其是对大学生基本无门槛，2018年深圳人口增量达到49.83万，远高于北上广，位居全国第一，也是粤港澳大湾区首位。
今年2月16日，深圳市印发《深圳市在职人才引进和落户“秒批”工作方案》提出，将无人干预自动审批的落户“秒批”新政策从大学毕业生拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁，全面实现 4 种人才“秒批”引进，该方案于2月28日正式实施。
文章来源：券商中国
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