上周，珠海部分楼盘开盘，现场看上去人气不俗，有销售宣称楼盘一推货几近售 罄，还有楼盘价格上涨。还有人称，珠海楼市小阳春重现。现实情况是否如此？南都记者走访发现，在严格5年社保的最强限制中，珠海楼市谈全面复苏还尚早。
部分高价地项目已经挣扎在成本线上甚至以下，部分商业项目甚至把销售速度减慢。同时，有业内人士告诉南都记者，目前珠海销售最为理想的斗门区域，主要是人才政策放松、网签限制放松、银行利率放松、一二手联动渠道变化所导致。而目前该区域部分楼盘的客群占比已经从刚需客为主变成了投 资客与刚需客对半，甚至有楼盘最高投 资客占比达6成。
网签尚未公布，实际销量待考
近期，一些楼盘陆续开始推售开盘甚至连夜开盘。例如，位于珠海唐家科创北围的万科翡翠中央连夜开盘。据了解，这一项目对外号称带精 装均价2.4万元/平方米开售，此前的备案价大约2.7万元/平方米。本次开盘首推的是翡玲苑1栋和4栋，共94套房源，产品为建筑面积约95-109平方米的三房和四房。虽然销控上显示销售超过8成，但目前网签上尚未体现。
不过，南都记者进一步向销售了解到，该项目允许采取一成首付的方式，剩余首付在规定期限内支付，同时当天最低成交价仅2.1万元/平方米起。有购房者表示，这一价格目前是主流价格，过年前龙湖天钜等项目特价房也是从2.1万元/平方米起步，而该区域最高地价项目之一雅居乐国际花园重新对外的吹风价也在2.2万元/平方米起。
除了这一楼盘外，斗门和金湾也有楼盘选择开盘。金湾龙湖龙光首开·湖城大境被传出几乎售 罄的消息。销售人员介绍，该项目加推花园洋房，均价约为2.5万元/平方米，带装修发售，本次推出的户型为73-130平方米的两房至四房。而斗门湖心路片区的海伦堡·湖心里依旧不断加推，门口一度排长龙。而该盘加推1栋1单元，带装修均价约1.55万元/平方米。户型则为105-124平方米的三房和四房。
而这些项目目前的销售情况均未在网签上有所显示，预计要等到网签成交后才能知道这个“小阳春”含金量如何。
部分楼盘成交依旧挣扎
若从地价来思考珠海楼市的含金量，那么明显不算达标。以上述的翡翠中央为例，虽然该项目带装修2.4万元/平方米的价格在唐家北围片区不算最低，但考虑到该项目的楼面地价接近2万元/平方米，因此有业内人士称这几乎是成本价卖楼。
这并非最惨淡的一幕。就在这个项目的不远处，一度以项目调整为由的雅居乐国际花园重新纳客时，对外销售口风一度低至2.1万-2.2万元/平方米起，与其2.8万元/平方米的楼面地价及前期3.2万-3.4万元/平方米的首次开盘价格，无疑称得上为割肉发售。而该区域多个楼盘的楼面地价偏高，进一步限制了该区域的卖楼利润。
即使割肉也不代表能成交，部分项目甚至面临无法成交的窘况。在保税区、横琴等区域，受到商用物业不能作为住宅使用的整改禁令影响，不少以前主打“商住两用”的商业项目纷纷选择闭门谢客，或者采取更为低调的销售方式。还有业内人士透露，部分项目面临大规模整改，连样板间等都不能出现独立厕所，即使有项目已经获得预售证等，都被迫把隔层重新打掉……“整个商用公 寓市场几乎死掉”，有人如此评论。
斗门楼市投 资客大增
虽然市场回暖还为时尚早，但受到多个因素的影响，斗门近日楼市成交数据亮眼，在金湾销售走低的时候，斗门在此前公布的网签数据中，也是成交排名靠前的那一个。南都记者走访发现，这与斗门的人才政策放松有关。有销售人员称，只需要1年社保即可购房，可以在缴纳房款后等一年社保缴纳完毕即可过户。但在实际操作中，还有中介表示，现在不需要社保，只需要通过人才证明即可购房，还称一定能成功操作。
同样是放宽购房门槛，金湾由于区内房价偏高、后续网签速度缓慢等原因，目前从网签数据来看不及斗门。而斗门方面则并未在网签上有所限制，有人称几乎是秒过，这与目前斗门的库存偏高有关系。合富研究院分析师梁文灿告诉南都记者，目前斗门网签速度可谓全市最快，金湾的项目则受价格的影响而很难过会，“斗门库存量目前依旧偏高，这或许与政府极力去库存有一定关系”，他表示。
此外，他还透露，由于原本销售不错的商用项目遭受打压，成交几乎忽略不计，加上斗门部分项目急于消化存货，开出较高的销售佣金，使得不少二级甚至三级渠道商纷纷涌去斗门卖房。这样的情况下，原本在禁令下依靠本地刚需和改善购房者消化的斗门，近期成为了冉冉升起的销售新星，促使这一转变的是不受限制的投 资客。
梁文灿表示，监控中的斗门楼盘已经有不少是珠海本地刚需客和外地投 资客对半分，比例各为一半，甚至在海伦堡·湖心里等楼盘中，最大的外地投 资客与本地刚需客比例为6：4。“这也是为什么部分楼盘原本从毛坯发售改变为带装修发售”，他表示如湖心里这一项目，原本为了降低总价，从带装修发售改为1.35万元/平方米的毛坯价发售，对于部分无法承受高总价的刚需购房者来说无疑更容易上车，但在市场客群逻辑发生变化后，该项目又从毛坯价变为带装修价1.5万-1.6万元/平方米发售，这也能侧面反映客群的变化。
但他表示，目前虽然个盘出现一些回暖的迹象，但对于整个珠海楼市来说，全面回暖还是为时尚早，不少高价地皮依旧面临较大的销售压力，只能用时间换空间。除了楼价外，他认为刚需应该更注重利率的变化，以及政策层面的变化。“暂时除了斗门外，其他区域尤其是市区的限制依旧非常多，短期暂未见到放松的可能”，他表示。
利率下调，促使部分购房者不再观望
除了上述原因导致个盘出现一些回暖迹象外，利率的下降也是其中一个推手。南都记者询问部分银行和根据融360网上房贷利率参考时发现，珠海此前首套房普遍在基准利率的基础上增加20%-30%，这使得不少欲要买房的购房者打消念头。但近期珠海的首套房银行利率已经出现仅在基准利率上上浮10%。这无疑能为不少置业者带来实打实的**。
例如工商、交通、招商、邮政等银行已经把首套房利率下调到上浮10%；中信银行下调至仅上浮8%；甚至广发和农商银行的首套房贷已经下调到仅上浮5%。上浮10%及以下的利率已经成为了银行首套房贷款的主流利率水平。
有购房者表示，与开发商欲盖弥彰的降价相比，银行利率的下调更容易促使自己购房，因为相当于房子降价了。
文章来源：南方都市报
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