知名房企高管出马，qq群里亲自促销
3月26日下午，在某以东莞地产圈高管为主的qq群里，该房企高管发出了这样的信息：“喜讯，地产人福利来了！最后30套128-133平米楼王‘全民营销’活动全城启动，凡转介成交均可获1万元/套现金奖励。电联朱经理159XXXXXXXX。”这个正在进行“全民营销”的项目，位于东莞市南城区港口大道北侧。据售楼员透露，目前该项目只有几十套尾货在售，目前售价在7500-8100元/平方米。在接受电话咨询时，售楼员对记者表示“这已经是折后价，最优惠最优惠了”，“再也不能更低了”。
据南都记者调查，该项目之前还曾推出“老业主‘一诺万金’”活动：凡转介成交均可获1万元/套现金奖励；凡业主介绍，则老业主可获8000元/套现金奖励，成功购房者则有2000元/套的奖励。而这次的“全民营销”，则是对之前“老业主‘一诺万金’”活动的扩大。
据南都记者了解，近期东莞多个楼盘有推出“推荐有奖”促销活动。大朗碧桂园也以公司20周年年庆为由头，推出了“转介有奖”活动：凡业主推荐，按成交单位面积双方各免5年物业管理费，业主自购可按成交单位面积免10年管理费。
非常态销售模式，压力过大时才会出现
所谓“全民营销”，是指发动所有群众，利用业余时间，参与到全面营销楼盘之中。中原地产研究部经理车德锐表示：“这是一种非常态的销售模式，一般只有在楼市较不景气、开发商销售压力过大的时候才会出现。”车德锐表示，在楼市兴旺期，开发商不愁卖，对推荐人的奖励自然也少，而在市场不景气的时候，为了刺激老业主的积极性，开发商也会开出更高的奖励。
但他也指出，这种模式也存在很大的弊端：口径难以统一。当营销人员的，一般分为两类人：一是中介人员，二是普通民众。中介人员在推售楼盘时，为了达到成功交易的目的，很可能对购房者做出不存在的承诺或者夸大、虚构楼盘的优点。事后出了问题，购房者很难保障自己的利益。而普通民众在推荐客户时，却可能受到该楼盘销售人员的“阻拦”，出于自身利益的考量，售楼人员可能以“该客户已登记”为由不承认该客户是新推荐的或在背后“挖”走这个客户，使得推荐人该得的奖励落空。
车德锐认为，这种营销模式是否奏效，主要在于开发商的现场控制能力。首先必须统一口径，在全民营销环节中避免出现不实和夸大的楼盘信息，并且对于专业的售楼人员要有调控，避免出现上述“不承认新客户”的情形。
(作者：杨一飞)
