“两会”后，东莞楼市如何面对各种各样可能出现的微调控？东莞房价回归至多少才是合理水平？开发商如何在今年楼市激烈的竞争当中突围而出？“两会”后东莞楼市向左走，向右走？《广州日报·东莞新闻》联合房掌柜东莞站，邀请业内专家和开发商对两会楼市政策进行解读，共同探讨“两会”后东莞楼市未来走势。
文/记者蒋幸端、陈明、吕展
嘉宾（排名不分先后）
东莞中原地产策略总监车德锐
钜隆地东莞公司副总经理周智彪
合富辉煌市场研究部副总监李兴旺
联华国际董事长助理 营销中心总经理 黄河
世城地产副总经理蒋纯华
丰泰地产营销部经理李文
联华国际地产运营中心策划总监张敏华
政策有何影响？
问题：温总理重申房地产调控不能放松，并称房价远远未到合理价位，对东莞市场带来什么样的影响，是否会出台新的调控政策？
车德锐：对市场是有影响的。目前的房价下降比较明显，近期成交量也出现了下滑， 加上近期出现了8.5折贷款利率，很多购房者都在期待并开始观望。
周智彪：从近几年来看，调控的定调已经形成，就是加大力度减少楼市过多的投机，抑制房价上涨过快，防止房地产泡沫的出现。佛山前一阶段限购令放松出现“朝令夕改”，江浙一带购房补贴紧急叫停，说明今年的调控力度会相应的增加一点，决心会更加的坚定。但是现有的政策是足够的，不会出台新的调控政策。
“总理房价”可简单算？
问题：有网友称，据东莞市统计局统计的去年东莞城市居民人均可支配收入，东莞的“总理房价”应为474156/90=5268.4元/㎡。这种算法对吗？
周智彪：网友计算的“总理房价”，是比较理想的价格。但按照目前的楼价来说，如果开发的成本已达到了5000元/平方米，还卖5000元/平方米是不可能的。房价是否合理，要根据成本和市场计算，还要有合理的利润，不是用一个公式就可以计算出来。
车德锐：网友的计算有一些问题，6年可以买得起房屋，算的是夫妻两个人的可支配收入，而不是家庭的可支配收入，东莞许多家庭是几代同堂，有很多人的。按照提供的数据，我们大致推算东莞户籍家庭6年的收入是81万元，东莞本地人买房绝对没有太大的压力。
多少钱才是合理房价？
问题：东莞房价回调到多少钱才是合理房价？
车德锐：价格是市场决定的。如果家庭月收入拿出35%按揭买房的话，不会影响到生活的质量，这就是很合理的价格水平。
蒋纯华：什么样的价格才合理？你想卖多少套，如果你的价格可以实现速度和资金的要求，我认为这样的价格就是合理的。
张敏华：我认为东莞的楼价七八千元/平方米是合理的。如果买一套100平方米的房屋，首付二、三十万元，如果两夫妻的收入达到1万元的话，100万元的房屋也完全供得起。
降价会扩散至全市吗？
问题：近期中信等央企带头降价，东莞楼市“降”声不断，降价现象会扩散至全市吗？
李兴旺：目前东莞市场上出现降价有几种情况：一是个别企业在某个阶段内，资金非常短缺，不遗余力地出货，导致市场价格下降。二是某些楼盘定价虚高，价格回归，三是某些楼盘产品存在缺陷或是生活配套缺陷，因此降价。
李文：很多楼盘的价格在慢慢地往下调整，不排除一两个大公司出现价格调整，其他楼盘跟风，降价是否扩散到全市，我认为不会，大家都会出台不同的价格策略，至于说价格是上升了还是下降了，都是根据市场来定的。
刚需是户型主流？
问题：开发商今年的开发计划当中，以刚需户型为主吗？刚性需求房源在今年楼市供应中占比多少？
车德锐：今年是刚需产品比较好的机会，目前是刚性需求偏旺，供应偏紧，刚需房型的价格处于比较高的水平，这是由供需决定的。
李兴旺：按照东莞的情况来说，100平方米以下的户型供应的比重是50%左右，今年会达到55%左右。
从市场需求来说，目前刚需的比重达到了70%到80%，在政策的影响下，很多房企适时增加刚需的比重，如2+1和3+1的户型，今年会有比较大的供应和需求。
大户型还卖得动吗？
问题：大户型房屋的需求与销售情况如何？
李文：非刚需的房屋并不是特别的好卖，因为改善型和享受型的物业群体相对会少一些。
李兴旺： 我公司代理的楼盘，大户型而且是合拼的近期销售比较火爆。经历了去年到今年的市场压抑，大户型的需求会逐步得到释放，但是释放的幅度会比较小，我不认为大户型面临危机。
车德锐：现在非刚需或者是大户型在140平方米以上的，占比仍比较大，尤其是城区特别明显。城区中大户型消化的压力是存在的，如何突围？其一是将大户型当做刚需产品销售，或者是当做改善产品，或者是刚需大户，第二是直接低价入市。
房产税还有多远？
问题：房产税对楼市的影响有多大？东莞离房产税还有多远？
车德锐：这是新的税收，也是房地产宏观调控的一招，但目前还是比较宽松的。房产税从松到紧，从试点到全面推广，路还很长。大家不会认为是很重的“杀手锏”，我认为的限购才是很重的杀手锏。
李兴旺：房产税是为目前的二、三套房和限购政策退出做铺垫的。对于投资需求是有很大的影响，房产税是通过抑制投资来达到平抑房价的作用。
开发商如何“自救”？
问题：开发商在目前如何根据目前楼市状况调整开发策略和营销模式？
黄河：谈到企业如何自救，有一点太“自危”了。开发商练好基本功，是非常重要的。在价格的制定方面要贴近市场，让市场真正的买家买得起房。
车德锐：此时谈自救有一点过，但是需要调整开发策略、和营销模式。从产品策略来讲，推销的时候以贴近市场的需求为主，即使价格优惠一点，门槛降低一点也好，目前不怕降价，降价是顺应市场，顺势而为。
张敏华：自救还要看开发商的开发路线和战略，如果某个企业开发了10个项目，真的卖不动了，就会采取其他的手段，例如找合作。此外，房企内部的自救，包括降价的策略等。
