片段一：3月24日上午，中心城区一楼盘进行了内部选房，短短两天，90多套房子被认购。
片段二：3月25日，柳泉北路一大型楼盘举行了开盘仪式。8:30许，虽然当时风稍微大点，但数百人依然早早地来到售楼处办理好登记，进入售楼处前的选房等待区等待。记者注意到，前去选房的大都全家出动，老人和孩子也都跟着。
片段三：3月25日，本报组织的买房聚划算首次看房，近四十人参加了活动，看房过程中，许多购房者当场几乎确定了意向楼盘。
片段四：3月27日，中心城区一楼盘接待中心。8:40-9:10，在记者采访的半小时时间内，3拨客户进入接待中心，了解楼盘情况。
片段五：3月27日，中心城区另一楼盘售楼处，9:40-10:00，在此期间，记者发现有两拨客户进入售楼处了解楼盘情况。
在采访过程中，记者感受到了市场的暖意，到售楼处采访时往往能遇到一两拨看房者。全媒体记者 李进军
3月住宅成交大幅上升回暖能否持续有待观察
熟知临淄市场的赵斌告诉记者，3月份他所在的临淄一住宅项目销售了十几套，上周销售了3套、来访40多批客户，而2月份，他所在的楼盘几乎没有成交。
淄博崇正房地产开发有限公司副总经理赵锦波表示，3月中下旬，他所在的楼盘明显地感觉到了市场的暖意，每天来访量稳定在5组客户以上，整个3月份的成交量几乎比2月份翻了一番，整个博山市场稳定回暖。
淄博华茂房地产开发有限公司有关负责人介绍，他们公司开发的住宅项目3月份的销售额度比2月份翻了一番，现在每天的来访量平均在10组以上。
山东鸿嘉置业有限公司营销总监蒋志明表示，3月25日他们楼盘开盘，当天成交150多套，成交率近80%( 当天推出两栋楼共190多套房源)。
华润置地(淄博)有限公司营销总监鲁跃云介绍说，淄博楼市与现在的气温一同回暖，上周六(24日)、周日(25日)，他们项目成交了6套、8套，3月份以来，每天来访的人平均在15组以上，3月份成交预计在60套左右，一季度销售额度突破1个亿。
在一二线城市工作多年的他说，淄博楼市与一二线城市完全不同，特别是淄博是一个组群式城市，通过始于去年4月的这轮房产调控已经把淄博住宅地产中的投资投机人群基本挤了出去。近期的市场表现已经表明人们的观望慢慢减少，很多都是当天来当天成交。
在他看来，经济的发展与房地产行业密切相关。持续了两年的房地产调控对经济和上下游产业的负面影响在逐渐显现，比如说钢铁行业。从城市化进程来看，我国与欧美发达国家相比总体滞后几十年，随着城市化发展和居民收入水平的不断提高，我国房地产市场仍有较大的发展空间。
不仅在淄博，全国主要城市亦呈现成交增长态势。中指研究院报告显示，各地楼市普遍开始推行“以价换量”，由此成交量出现暖意。据统计，上周(3月19日-25日)被监测的40个城市中，20个城市同比均出现不同程度的增长。
“两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。从历史上看，每年的3月，都是房地产变局的敏感时间窗口，2009年3月的“小阳春”一举演化成近2年的暴涨的历史犹在眼前，令大多数购房者都心生“历史重演”的恐惧。
“从时间节点结合市场实际情况上判断，3月份需求有一定的恢复性表现。这个很正常，毕竟刚需已经压抑了，自然会出现一定程度的释放，且淄博楼市经历了去年年底的一波降价潮后，价格更趋于合理，目前所推房源的价位大多处于市场底部，这将对购房者有一定的刺激作用。”鲁跃云认为。
蒋志明认为，如果后续政策不再施压，压抑已久的刚需、刚需改善型购房客户会在3-5月份出现一轮小幅成交反弹。
赵锦波表示，从目前的市场来看，需求是在不断释放的，但至于有多少需求不好估算。对于开发商而言“先到先得”的概念已经十分明确，只有通过合理定价并尽早入市方能抓住客源，充裕自身的现金流。
对于今年楼市的基调，房企其实已经有了明确的预判，就是调控不会大幅放松，在此背景下，快速出货，通过高运转来获取现金已经得到共识，开发商也相应调低了自身对利润部分的诉求。
3月上旬的淄博，乍暖还寒，然而淄博的建筑工地上却是一片火热，一个个商业地产项目如火如荼的建设着。
仅中心城区上半年进入销售或招商的就有5个项目，下半年新开工项目预计有3个，有地产人认为，2012年是淄博的商业地产年甚至是商业地产元年。
在今年淄博两会政府工作报告中，记者注意到政府对发展服务业的调子是：推动服务业体质增效，着力打造四大现代服务业优势品牌。这四大品牌中包括打造鲁中商贸中心、鲁中区域性金融中心。这些中心的打造显然离不开一个个商业地产项目的落成和投入使用。
在“转方式 调结构”背景下，商业地产项目被视为对发展现代服务业、促进城市转型具有很强的提升作用。那么，当前淄博的商业地产市场是一个什么状况呢？记者进行了调查。
商业地产项目空前多
在经历了2002年-200 8年淄博商业地产的蓬勃发展后，自2009年淄博商业地产发展速度放缓：第一、商业用地稀缺，土地供应量减少；第二、经过6年快速发展，商业网点密集，商业趋于饱和；第三、部分商业地产开业后经营状况一般甚至商业运营失败，高风险性抑制了商业地产的投资。
城市和经济的发展不仅仅需要住宅，也需要写字楼、商铺，人们除了居住，还需要去工作、购物、消费，这些都是城市生活中必需的。而在过去的几年间，商铺、写字楼的开发远远滞后于住宅的开发。
今年，华润置地体育场地块的城市综合体项目、汇金大厦项目、德泰堂置业的彩世界广场等项目早已陆续开建，深圳茂业的城市客厅项目、陕西高强集团的淄博嘉亿国际财富中心项目有望于下半年动工。
写字楼销售火暴
张丽，中心城区一家商业项目楼盘的销售主管，3月上旬她明显地感觉到商铺和写字楼的销售前景。
她说，年后许多民间资金收回来了，这些资金要找一个稳妥安全的渠道，而商铺、写字楼则是一个不错的选择。由于这个地块位置不错，前期关注的客户近期咨询的很多，3月初推出认筹活动后效果不错，有的来进一步了解情况，有的半层半层地买写字楼，沿街优质商铺数量由于并不多，目前销售过半。她说，购买商铺和写字楼的客户有的是一次性付款。
银行青睐商用房
本报从建行淄博分行了解到，针对个人商用房包括二手营业房的贷款最近有了新的政策，首付由原来的6成降至5成，利率在基准利率基础上由原来的上浮20%改为上浮10%。对此，建行淄博分行住房金融与个人信贷部相关负责人介绍，上述政策主要针对商住一体、繁华区的商业房。
建行被外界视为住房金融业务开办最早和最有特色的银行，建行调整个人商用房首付和利率被外界广为看好。不仅建行，驻淄诸多银行已经或正在出台针对商用房的优惠措施。
淄博将进入租金爆发前夜
在山东德泰堂置业有限公司总经理黄子辰看来，淄博工业基础雄厚，2011年，淄博市工业总产值达到10265亿元，成为全省第三个、全国第十六个工业经济总量过万亿元的城市。这些年来，淄博的城市环境得到了很大的改善，一些国际大品牌的公司陆续进入，这些公司的项目将在未来几年间绽放，届时淄博的商业将进入新的时代，由此，淄博的现代服务业将进入一个爆发式增长时代。
他说，当前淄博正处转方式调结构的关键时期，转型之后，现代服务业将取代工业成为第一大产业，届时银行、证券、保险、财务、律师、设计师这些机构将发生大的发展，他们对写字楼的需求将发生更多的需求。比如说，一个公司在草创时需要100平米左右的办公面积，若企业正常发展，到第三年时公司要需要300平米左右的办公面积，到公司第二阶段，企业发展五六年时，资产已到5000-6000万时，大约得需要500-1000平米的办公面积，再往后发展，企业脱颖而出，资产过亿时，一个公司可能裂变成多个公司，这时得需要整层或几层的办公，一个城市会有很多这样的企业。
3月20日，仲量联行发布了最新研究报告《中国新兴城市50强》。报告指出，未来十年间超过1亿平方米的商业地产开发，将为市场带来亟需的优质物业供应。随着房地产开发商进一步进军二三线城市，这也为国内外企业、零售商和酒店运营者进入这些城市带来便利，使其能充分借助这些地区有利的人口结构，赢得市场先机。
淄博诸多住宅楼盘3月份的实际成交已经证明了这点。本报在采访中发现，当前的购房一族的确已经观望了大半年，而全国两会之后，政策层面没有新的出台政策，加之价格处在低谷期，很多人选择了出手。
全媒体记者 李进军 杨峰
市场有四大变化
通过连续十几天的采访，记者总结了当前淄博市场正在发生的变化。
变化一：被抑制的刚性需求，包括首次置业和首次改善，终于憋不住了，开始行动。
变化二：购房者的心理预期发生变化，包括市场预期和政策预期，淄博房价的波动并没有满足他们的预期，用时间换空间未见成效。
变化三：二三月份，淄博诸多房企推出较大幅度的优惠和促销，刺激了市场需求。
变化四：银行信贷政策的适度松开，在一定程度上缓解了开发商的资金压力，也激发了部分再次改善的客户。
在成交结构上，本报注意到，70-90平方米的中小户型，占据了绝对份额，也是本轮市场中消化速度最快的户型。比如3月24日，淄博中心城区进行内部认购的一住宅楼盘，在认购的90多套住宅中几乎都是70-90平米的住宅。在3月25日柳泉北路开盘的一楼盘，其成交的150多套住宅中100平米的就占了50多套。
同样，在赵锦波、赵斌所在的楼盘，3月份成交的房子无一例外不是90平米左右的户型。鲁跃云告诉本报，3月份成交的房子中，120平米三居室这种户型最多。这一点亦从本报2012淄博购房大调查中得到了印证。
对于现在的市场行情，鲁跃云分析，2011年楼市开局，投资者带动刚需；2012年楼市开门，刚需成为楼市引擎。当前市场的主要购买群体仍然是刚需及改善型客群。
“以价换量”仍是主流
“根据目前的调控态势来看，短期内市场的强势反弹还不会出现。”淄博一家地产代理公司负责人表示，“相对于今年上半年，多数开发商都更看好下半年的楼市，标杆房企会将新盘或者新房源的销售重心放在下半年，上半年优先要做的应该是减库存，天气越来越暖，政策面越来越清晰，而楼盘促销优惠大，预计淄博楼市会稳定上升。”
这名负责人说，从目前的市场情况来看，成交量在刚需入市等带动下出现复苏，可以说走出了市场最低谷。但是从价格来看，依然处于以价换量的阶段，性价比高的住宅项目占据了市场80%的成交量。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，在房地产调控力度不减、开发商库存压力加大以及信托兑付高峰即将到来等因素影响下，开发商未来仍将以降价促销策略为主，“以价换量”仍将是主流。
首套房贷有望放宽
3月25日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，下一步试点房产税的城市仍未确定。齐骥同时强调，中央坚持房地产调控政策的方向不动摇，将继续促进房价合理回归，同时积极满足居民合理的住房需求。
一段时间以来，为了让调控尽快见效，政策难免误伤一部分购买首套房自住的刚性需求。“房地产调控的目的不是打垮房地产市场，而是促进市场健康发展，更好地发挥市场的功能。”淄博业内多名资深人士表示，如果调控的结果是自住型需求买房也越来越困难，就背离了本来的目的。
国务院发展研究中心有关专家表示，以“鼓励消费、抑制投机”为目标，住房调控的方式和手段也可做适度调整。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时，增加投机成本，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。“据了解，广州已有银行给优质客户首套房8.5折利率优惠，北京、上海亦出现最低9折的利率优惠。”赵斌表示，“相信用不了多久，淄博的首套房也能享受到基准利率甚至折扣利率的优惠。”
