库存压力增加，中央调控政策不变，地方政策“突围”受阻，因此有专家断言，2012年珠三角楼市将全面入冬；然而，央行两次下调存款存备金，春节后广州一手楼成交量连续三周上涨，似乎又让人看到了楼市回暖的迹象。2012年，楼市到底是全面入冬、抑或是春意在望？在经过2011年的痛苦胶着之后，原本以为是尘埃落定的2012，却仍旧充满悬念。
预测供大于求二季度将降价10%
近日，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在一次专题演讲中对2012年的珠三角楼市进行了大胆预测，他认为今年珠三角楼市将全面进入供大于求阶段，且将全面入冬。赵卓文援引了国家统计局公布的《2011年全国房地产开发和销售情况》中的数据：2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米。北上广等实行限购的城市，供大于求的压力更大。统计显示，截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%.
“珠三角楼市全面进入供大于求阶段。”赵卓文指出，截至2012年1月底，广州全市库存的商品房面积将近800万平方米，其中住宅存货达6万套。广州市商品房库存压力很大。赵卓文认为，由于市场蛋糕在缩小，开发商面临激烈的竞争，2012年楼市“价格战”已难避免。他预测，“价格战”将在第二季度达到高峰，楼价平均降幅将在10%左右。
政策调控不变地方“突围”受阻
历经全年的调控，2011年全国房地产开发投资依然高达61740亿元，比上年增长27.9%.广东的数据显示，2011年房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，全省商品房屋施工面积同比增长24.3%，商品房批准预售面积同比增长23 .3%.“从这些数据分析，2011年的房地产市场依然在高位运行，投资惯性高速增长，楼价虽有松动，但依然处于高位。在建工程量惊人，达到50亿平方米，按中国城镇人口计算，人均8平方米。”赵卓文认为，在这样的背景下，管理层难以作出让调控松绑的决策。“2012和2013年，楼市调控的主基调都不会有大的改变。”
一方面是调控基调不变，另一方面，地方政策激活楼市的冲动和热情却连连受阻。“现在是一个枪打出头鸟的敏感时期，在房地产调控的”国策“下，地方政府当‘出头鸟’的后果很严重。”赵卓文指出。
观点交锋
入冬派
广东地产走过顶峰迎来缩量
通过对市场数据以及政府调控政策的分析，赵卓文认为，2012年楼市将全面入冬。他分析指出，无论是政策面、资金面，还是经济面，都不支持2012年楼市有很大的起色。“政策面，地方政府难以出手，敢做不敢说，难以提升市场信心；资金面，货币政策难以大幅放松，中国房地产行业未来几年将进入‘高利率时代’；经济面，广东经济转型期，增长速度放缓。”此外，由于人口红利结束，城市化进程加快，以及产品结构、土地价格及空置率等因素的影响，广东房地产已经走过顶峰，广州、佛山、深圳等城市的一手市场都将迎来“缩量”。
已是冬季回暖不太可能(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为，楼市去年底已经入冬，现在整个行业正处在“冬季”，就广州市场而言，今年回暖的可能性不大，相反要担心的是面临降价蔓延，只要今年房价缓慢下降就已经不错了。
回暖派
成交量连续回升政策有所放松
尽管业内专家认为今年楼市将要“入冬”，但开发商却显得颇有信心。“我们春节之后都有不错的成交。”新世界中国地产岭南新世界营销中心有关负责人表示，硬性的限购政策难以打压买家需求，她甚至认为，这样的政策不会持久。
记者采访发现，春节过后，广州新房市场逐渐回暖，网签成交量连涨三周，跃过1000套的关卡。这也被不少开发商看作是市场回暖的力证。
易居（中国）董事局主席周忻日前更发布微博称，“和富力董事长李思廉先生吃饭，他明确表示：如果银根持续放松，房地产市场将触底反弹！合景泰富董事长孔健岷先生说：未来几个月是买房入市最好的机会！大家同意吗？！”(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)
反弹派
今年上半年好过去年下半年
面对“入冬”说与“回暖”说，经纬行研究中心总监朱欣苑则认为，市场会有阶段性的低谷，现在还不能叫全面入冬，但也不能说今年就回暖，春天就来临。“春节后的一手成交情况好于大家的预期，也好过去年同期，从经验数据走势看，市场经过一年的低迷后会有释放需求的冲动，特别是一些刚需买家的需求反弹。”但朱欣苑强调，今年的情况不会很乐观：“我认为今年上半年的运行表现会好过去年下半年。”朱欣苑预测，地方政府受财政压力影响，会局部放宽政策，但会引来中央政府强调严厉调控，因此下半年的市场可能又会陷入低迷状态。
专家建议
开发商抓紧出货地方政府只做不说
无论是入冬还是回暖，各大开发商调低2012年市场销售预期已是不争的事实。为此，赵卓文建议，一方面开发商要抓住出货的时机，另一方面地方政府也应有所应对。“在今年的形势下，地方政府宜‘做而不说’，外紧内松，对外坚持调控房价路线不动摇，对内抓紧制订激活本地需求的措施，同时鼓励开发商先卖普通商品房，少卖贵价房，让2012年房价有一个明显的回落。”
韩世同则认为，广州可以采取类似上海的政策，对高端项目和郊区产品放开第三套房的购买限制，使得市场不致于过分惨淡。
