今天是阴历二月二，民俗中“龙抬头”的日子，今天好过了，意味着这一年都将昂首挺胸过日子……这样的吉利日子对楼市有用吗？
不可否认，龙年春节后，京城楼市又进入了一个相对沉寂的时期，虽然部分项目出现了看房量增加、销售回暖等积极因素，但从整体来看，土地出让、新盘上市、新盘销售这三大指标几乎都处于停滞状态。在首套房贷回归基准利率，存款准备金率再次下调的影响下，3月“开春”的楼市是否会像往常那样出现阳春？开发商是否会进一步加大促销？《广厦时代》联合亚豪机构通过对京城在售和将要开售项目的探访，为您反馈当前的市场。
月末盘点 成交量再次下跌50%以上
从去年年底开始，连续多个月京城楼市的成交量都处于直线下跌中。记者从北京市房地产交易管理网看到，剔除保障房的成交数据，从2月1日到2月16日，北京商品房住宅签约套数仅为1018套，环比1月同期的成交量下调幅度达到了54.7%。总成交量创造了限购后的同期最低值，日均成交量仅为63.6套，不足70套的日均签量，在历次的月末盘点中还是首次出现。
由于在开年之初受到多个节假日的影响，截至记者发稿，龙年仅有5个期房项目取得了预售许可证，其中1月推出4个，2月份仅有1个新盘。大多数购房者都对未来楼市持有观望态度，这就导致住宅销量不但没有出现“龙抬头”，而是继续下挫。
造成这种情况的原因，除了一般规律中春节因素，使开发商不愿意选择在此期间开盘之外，市场持续低迷也是造成他们信心不足的一个方面。实际上，自从去年年末开始，北京有不少开发商已经开始了“惜售”，只不过与以往为了卖高价惜售不同，这次的惜售则是希望寻找一个价格不要过分缩水、销量不要过于惨淡的时间再考虑开盘。毕竟从近期市场来看，几乎凡是成交量还说得过去的楼盘，要么是开发商通过大量的赠送面积提高附加值，要么就是售价远低于开发商的预期。
正是基于这个原因，传统中本来放量就少的2月份，在今年更显得尤为突出，不但新盘少得可怜，即使取证的项目也仅是拿出几十套作为试探，甚至干脆只领证不卖房。当然在购买者层面，“买涨不买跌”的心理更使得他们不会在楼市全面“唱衰”的情况下购房，观望开发商能否更大幅度打折，成了他们普遍的态度。
如今“京十五条”新政执行已满一年，继1月房价跌破2万元之后，2月依然如此。数据显示，2月（截至16日）北京市商品住宅的成交均价为19621元/平方米，对比去年同期的25602元/平方米降幅高达23.4%。
新盘预测 3月21个项目开盘 降与不降成楼市哥德巴赫猜想
2月份的北京楼市遭遇了季节性的“寒流”袭击，无论是新增供应还是最终成交量都跌至了最为惨淡的谷底。
或许正是因为这个原因，在很多人看来，经历了最差交易时节的京城楼市理应从3月开始进入回暖的通道，根据亚豪机构统计，3月份将有21个项目入市，虽然数量上有所回升，但远不及前两年“小阳春”时的供应量。并且，新增供应仍以试探性放量为主。据统计，21个新盘中，首次开盘的新项目共有9个。
对于购房人来说，新盘的关注点就是价格，但遗憾的是，开发商的初步报价弹性很大。数据显示，3月21个计划开盘项目中，有15个给出了报价，但开发商的报价方式却遮遮掩掩，其中有7个项目报出了一个大致的价格区间，并表示开盘时还有浮动的可能；另外有4个项目仅报出了最低售价，至于最高价格却只字不提。剩下的4个项目，是少有的“老老实实”报出了明确价格，而这4个项目的整体开盘均价为17500元/平方米。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，当前市场上，对于价格的降与不降几乎成了一道连开发商自己都无法解答的哥德巴赫猜想。之前开发商倾向于硬生生地表示“价格待定”，如今则灵活地给出大致的价格范围，向购房者传递出一个基本的价格信号，主要也是因为开发企业无法判明降价究竟降到什么程度才算合理，才能触动购房者，挽回销量。含糊的报价方便获得购房者的反馈随时进行价格调整，以随行就市去定价。
不过，楼市整体“降”字当头的趋势并未改变，在21个新盘中，包括领海朗文世家(楼盘资料 业主论坛) 、红山世家、中海九号公馆(楼盘资料 业主论坛) 3个项目在去年3月都曾有过推盘记录，对比如今的报价，均出现了不同程度的直接降价。其中红山世家项目降幅最高，达24.4%，该项目计划推出11号楼，提供120-340平方米大面积的商住公寓，50年产权，起价30000元/平方米，均价34000元/平方米左右。
市场表现 90平方米以内小户型走俏
整体市场虽然依旧寒冷，但也有一些项目感受到了刚需带来的回暖。
“歇完春节假期回来，突然感觉来售楼处咨询的人多了，去年年底推出的房子，同样的价格去年没人买，现在已经成交几十套了。”记者以购房人身份在房山金地朗悦(楼盘资料 业主论坛) 项目探访时，销售人员表示，项目卖得最好的就是77-88平方米的两居至三居，不少人都是因为龙年结婚来买婚房的。
无独有偶，房山区的另一个项目首开·熙悦山(楼盘资料 业主论坛) 龙年里也取得了不错的销量。周边某项目策划经理表示，由于区域内不少楼盘都是100平方米以上的大户型，而熙悦山主打的85平方米两居获得了更多刚性需求的认可，再加上13500元/平方米的实际成交均价，使其对比周边的长阳半岛、首开·芭蕾雨、建邦华庭等17000元/平方米的均价优势明显。
任启鑫表示，目前各大商业银行已基本将首套房贷调回基准利率，意味着刚需购买首套房将获得银行更大的支持。这就导致无论是出于结婚还是自住的目的，一些年轻人开始出手购买心仪的小户型产品。
这样的现象也被开发商看在眼里，不少将在3月开盘的项目都将主推的产品定位为90平方米左右的中小户型，尤其是90平方米左右的紧凑型三居室，频繁出现在开发商的广告宣传中。根据亚豪机构提供的资料显示，3月份共有11个项目主打90平方米以内的两居或三居。小户型产品占了半壁江山。
不过，大部分开发商并没有赶上“点儿”，如何提高销量仍是他们的最大难题。房山一在售项目开发商向记者表示，如今市场上，尤其是远郊区的项目，都力争将自己的90平方米左右的户型总价控制在150万，甚至100万以内，这样的房子才是当下最好卖的。但他自己的项目却没有赶上好时候，在早期定位时比较保守，户型设计全部为通常意义上最好消化的90-120平方米的两居至三居室，没想到调控如此严格，之前的项目定位在当前的市场上，既抓不到首次置业的刚需，也不受改善型购房人的“待见”。去年开盘的部分，如今均已封顶，按计划今年可交房，但销售情况却并不乐观，甚至有被迫从期房变成现房的危险。
业内观点：
3月“阳春”仍难转暖
“混”不下去的开发商都在期盼3月楼市的回暖，但在今年的楼市调控下，3月的小阳春似乎并不被业内看好。
根据中原地产市场研究部分析，2012年年初的市场，仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。由于各类限制政策没有出现松动，使得符合购房资格且有购买意愿的买房人在逐渐成交中消耗，而且预计需求将越来越少。北京执行的5年限购，使得自住需求占比九成以上，投资离场。而且大部分购房人对于价格下调的幅度期待值越来越高。买涨不买跌很可能使得一些新盘的价格下调难以换来成交量的回升。
从春节后的成交量趋势来看，库存积压增加，房地产企业面临如何消化库存的难题，尤其是老项目后期，估计前期业主，不敢轻易降价，这使得成交量仅靠新盘的拉动也难以出现大幅度的回升。
中原地产预计，上半年北京的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史最高位。从目前数据来看，楼市已经进入了下调周期。北京作为调控政策执行力度最大的城市，预期在6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调空间。
