2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。在座谈会上，对于现阶段的楼市，温家宝总理说，现行房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。据了解，这是近两年来温家宝第六次强调促进房价合理回归。
纵观全国市场，大部分一线城市、二线城市业已进入房价下行通道，而处于房地产市场大发展时期的三四线城市将会是怎样？“合理回归”的标准是什么？莆田楼市房价又将会是如何的“合理回归”？
楼市 高速发展的黄金时代终结
纵观全国房地产市场，自2010年4月中央实施新一轮楼市调控以来，市场成交量持续下滑，房价上涨过快势头已经得到遏制。据近日公布的数据显示，1月全国100个城市住宅平均价格为8793元/㎡，环比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均价格环比出现五连跌。更加值得关注的是，北京、上海等十大城市平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次同比下跌。另外，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年1月，百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，涨幅较上月缩小1.16个百分点，是自2011年8月以来的最低涨幅。同比来看，北京、上海等十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。
在商品房销售面积方面，统计数据显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%，增速回落5.2个百分点，比1至11月回落3.6个百分点。在莆田本地，2011年，全市新建商品房销售合同登记备案面积198.43万㎡，比增12.11%；其中商品住房销售面积174.75万平方米，比增也仅仅是9.22%。
对此，业内人士陈先生认为，在一系列的严厉调控之后，中国楼市已经出现了一个新的低谷，国内楼市的种种“神话”正在破灭，高速发展的黄金时代也在逐渐远去。在房价“合理回归”的刚性要求下，房地产业正在逐渐走向理性发展的道路。正如大连万达集团董事长在其集团年会上指出的那样，“现在的房地产才是正常的，过去是不正常的，没有宏观调控房地产市场也许能火爆几年，但是接下来就是过去二十年日本的下场”。
本地 房企依然以“扛着”为主
据莆田房地产管理信息网官方数据登载，2011年1月份，莆田市全市楼盘均价为5744元/㎡，时至当年6月份，全市房价已攀升至6382元/㎡，个别楼盘单价甚至突破8000元/㎡，到11月、12月份，新开楼盘均价甚至回归到1月份的价格水平。但2012年的第一个月，全市楼盘均价反而升至7018元/㎡，显然，在经过一段时间的僵持之后，开发商选择“扛着”市场的营销策略。对此，业内分析人士李先生认为，现行全国楼市处于冰冻期，这是众多开发商都承认的事实，为摆脱销售不利的现状，他们也都积极寻找对策。去年12月以来，莆田市多家楼盘就推出了优惠政策以吸引购房者，打折、特价房等多种优惠方式也确实赢得了部分市场，甚至还大大地拉动了整体市场的价格水平。
在推出新盘方面，记者在走访了多家开发商的售楼处后发现，进入2012年的莆田楼市，市场上并未出现较多新盘，在经过了一段“优惠”潮之后，开发商的营销动作主要还是以做客户服务的活动或者是业主互动为主。继去年12月，位于城南板块的三迪木兰枫丹2期龙澜以4988元/㎡的价格公开之后，鲜有低价新盘继续推出，开发商推迟开盘甚至是捂着楼盘暂时不对外公开。在城南区域的一个楼盘售楼处，当记者问及什么时候才会知道开盘价格时，工作人员告诉记者，暂时还没确定开盘的日期，也因此无法得知具体的开盘价格，到时候将会根据实际的市场情况做出实际定价。
“现阶段开发商和购房者两者处于博弈时期，都在观望，开发商在期待政策松动，市场出现好转，这也是现阶段大部分开发商秉承的一个原则，市场好的时候大力卖产品，市场不好的时候，就尽量撑着，只要不降价，总会有明朗的时候；而购房者是在期待政策能够给市场带来实实在在的影响，让房价能够真正的‘合理回归’。”从事房地产行业工作十几年的业内人士薛先生在接受记者采访时如此说道。对于正处于“合理回归”时期的购房者来说，什么时候才适合买房，薛先生同时也建议，房价永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。就目前政策层面看，虽然2012年楼市政策延续去年从严的总基调，但是在目前经济形势下再出更为严厉的调控政策可能性不是很大，反而今年会针对首套房置业进行优化，这对于首次置业者是一个利好。而目前楼市是买方市场，可供购房者选择房源很多，购房者在买房时有很大的主导权。同时，作为购房者，不应该过多地纠缠于房价，做过多的挑剔，而是应该在自身经济承受的范围内，考虑户型、小区环境、价格等多种综合因素。从而选择最适合自己的房子。
市场 什么是“合理回归”各有陈词
毋庸置疑，在持续多年的政策调控之下，房地产市场楼市价格已经在逐渐地减缓其上升的步伐，早些时候温家宝总理指出，房价下降是国家的基本政策，房价合理就是要让绝大多数民众可接受；其强调的“合理回归”只是一般性的概念，深入到具体的楼市市场，则是各有陈词。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，回归就是回到以前的某个点。从这个角度来理解回归的话，就应该压在中间，高不能超过GDP的增速，低也不可低于CPI。如果低于CPI，尤其是现在特别容易出现负利率，大家绝对会取钱出来买房。并且如果低于CPI和PPI以后，这个行业就是亏损，难以为继。实事求是按十年的规律来讲，应该在两者之间。
也有部分业内分析人士认为，“合理房价”的权威标准应当是联合国人居中心和世界银行提出的公认标准，房价家庭收入比发达国家为1.8∶1至5.5∶1之间，发展中国家为3∶1至6∶1之间为合理。“结合国内外情况，我认为房价家庭收入比4∶1比较合理。”此分析人士在提到什么才算是“合理”时这样说道。
当然，也有部分媒体人从房地产市场的投资行为现状出发认为，住房价格回到合理水平的核心或实质，就是促使当前国内房地产市场转型，由以往投机炒作为主导的市场转变为以住房消费为主导的市场。在这个市场，住房不是少数人赚钱的工具，而是满足绝大多数人改善住房福利条件的场所。福州原创投资顾问有限公司总经理陈日冲则认为，以莆田为例，其房价的“合理回归”应当是大部分的购房者选择结束观望入市的时候，从现在的市场上观察可以看到，现阶段的莆田楼市，主要还是以确确实实需要买房的刚需购房者为主。同时，也应看到，合理的房价应该是由供需关系决定的，而在实际的市场中，目前莆田楼市供应体系中只有一种商品，需求体系中却有保障房、限价房以及中低价位的商品房等多种购房需求。多元化的购房需求群体无法得到多元化的满足，使得购房者继续在观望着高价位的商品房价格有“合理回归”的时候，那时候，也将是大众入市购房的最佳时期。
