[提要]今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
交存有标准
管理办法规定，房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。房屋共用部位主要包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
听说青岛即将收缴房屋专项维修资金的消息后，家有多套房子的戎先生的第一反应是:哪些房子需要交?按什么标准交?
对此，管理办法明确，青岛七区的住宅和非住宅房屋(包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等)的业主，都应当交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。
对于交存标准，管理办法规定，首期房屋专项维修资金的交存标准为:配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存;未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
按照青岛市建设行政主管部门测算，2010年，青岛住宅建筑安装工程造价，高层平均约为1670元/㎡，多层平均约为1020元/㎡，依此计算，高层房屋专项维修资金的交存标准为133.6元/㎡，多层房屋专项维修资金的交存标准为51元/㎡。
“初步计划是按照2010年的建筑安装工程造价计算，但如果建筑施工有成本上的较大变化，我们会适时进行调整。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁表示。
管理办法还规定，出售公有住房的交存标准为:购房人按照售房款的2%交存;售房单位按照多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取。这一规定与目前青岛出售公有住房专项维修资金交存标准一致。
在交存办法上，管理办法规定:对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。对于原有房屋没有交存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补交;未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。
今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
一户一账
业主可查询
房屋专项维修资金的另一关注焦点,在于“怎么管”。正如市民刘先生所言,“如何保证房屋维修专项资金专款专用?”这也是很多市民想知道的。
按照管理办法,根据“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。业主要求自主管理的,可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理;未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的,其房屋专项维修资金由市房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。
在具体操作上,房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行,开立房屋专项维修资金专户,并按房屋户门号设立分账,也就是一户一账。
管理办法还规定,资金管理机构、业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目,并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银行建立房屋专项维修资金信息系统,业主可随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。
“维修资金属于业主所有,不是交给政府的,更不是交给资金管理机构的。”青岛市物业管理办公室主任王西涛表示,房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息,滚存使用。
据了解,目前,青岛市相关部门正在研究制定房屋专项维修资金交存、使用的具体流程等管理办法的配套文件。
观点地产网 见习编辑 李雯露 将2011年视为保障性安居工程住房的“大跃进”之年并不为过。
相关统计数据显示，2011年结转到2012年的在建保障房近1300万套，倘若2012年新开工800万套的话，2012年在建的保障房有近2100万套，这一规模相当于2010年商品房销售规模的1.4倍。
这也就意味着，2012年，保障房亦将继续大行于世。
新年伊始，由青岛嘉凯城承建的青岛市李沧区上王埠社区安置房项目就已迅速开建。
青岛保障房项目
1月6日上午，青岛市李沧区虎山路街道办事处上王埠社区安置房举行开工奠基仪式。
公开资料显示，位于李沧区规划六号线以北、黑龙江路及青银高速公路两侧的这片安置房项目属于李沧区2010年重点“两改”项目之一，规划安置房的建筑面积约20万平方米，涉及拆迁安置居民1180户。
奠基仪式当天，该项目承建方青岛嘉凯城相关负责人杨益华介绍，此次开建的房源主要是多层和高层，以90到100平米左右的户型为主，房源数大约在2000套左右。
“这样平均算下来，每个回迁户至少可以分到一套房源，理想情况下，每户可以分配到两套房源。”杨益华如是说。
事实上，上王埠社区安置房建设只是该公司在李村进行项目开发建设的一小部分。
“除了上王埠社区安置房，桃园[最新消息 价格 户型 点评]和下王埠社区的安置房已经开建，三个社区安置房总体建筑面积大约在40多万平方米。”杨益华透露，该公司还将在该片区建设5万平方米左右的经济适用房和廉租房。
根据工程推进计划，此次开建的安置区内多层楼房、高层楼房将分别在两年、三年后实现竣工回迁。
除此之外，杨益华续称，该地块还包括150万平方米左右的商品房，前期黑龙江路以西片区(青岛时代城)已经开始销售。
“不过，作为一个整体，安置房、保障房的建设配套比我们的商品房一点儿都不差。”对于青岛嘉凯城保障房项目，杨益华充满信心。
资金困难引入国企
然而，就在不久前，有媒体报道称：“嘉凯城集团在山东青岛参与保障房建设，由于银行担心资金回收问题，并未给予积极支持，嘉凯城最终只能通过基金的形式筹措高息资金。”
对于此种说法，嘉凯城相关负责人表示，并未获知这方面消息。“目前该项目资金方面没有问题。”
事实上，上述说法亦并非空穴来风。国内信贷收紧、房地产融资哀鸿一片，使得开发商陷入两难境地。
公开资料显示，嘉凯城曾于2010年3月17日发布《关于控股子公司青岛嘉凯城房地产开发有限公司信托项目股权增资的公告》。
公告披露，嘉凯城与中信[简介 最新动态]信托合作，由中信信托以信托资金对青岛嘉凯城进行增资扩股，信托总规模10亿元，期限18个月，总成本率不超过12%/年。
然而，进入2011年，特别是下半年，国内信贷收紧、房地产融资哀鸿一片，使得开发商陷入资金困境。
2011年9月29日，嘉凯城公布青岛嘉凯城单一信托处理方案，宣布引入浙江省浙信房地产有限公司、青岛百通城市建设集团股份有限公司共同投资开发。
根据该方案，青岛嘉凯城的最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。
据了解，浙信的控股股东为浙江省能源集团有限公司，实际控制人为浙江省国资委。
对此，青岛资深业内人士表示，从2011年下半年开始，特别是9、10月份以后，开始出现大面积资金紧缺，作为二三线的青岛，很多企业能拿到高利贷的资金都不是太简单。
前路未明
保障性住房建设的资金问题是在全国范围内普遍存在的，该业内人士续称，一般来说，开发商承建保障房项目是由“预设规则”决定的。
“政府规定，开发商品房的同时，必须在地块上划出一部分做保障房”，该业内人士表示，地块的位置、体量会对开发商形成吸引，企业往往抱着“保障房不赔钱，商品房能赚钱”的想法拿下地块。
“保障房本身就是有微小的利润，不到10%，个位数的利润。”该业内人士如是说。
目前来看，仅存微利的保障房建设对于开发商而言并非一份美差。
青岛嘉凯城自2010年9月以37亿元竞得位于青岛市区北部、李沧区的西北部，卧狼山、老虎山交接的区域的三个旧改项目以来，原计划是要开发8年左右。
上述业内人士认为，现在开发商自己也不知道究竟会什么时候完成。“现在开发商都没准儿了，自己也不知道分几年开发了。”他续出：“开发了也卖不掉，也没有钱开发。这种无奈的延期谁也不愿意看到，但是都要面对的现实。”
该业内认为，保障房未来的市场前景将取决于商品房的市场情况，取决于商品房与保障房之间的价格差。“如果商品房价格继续出现大幅下滑的话，保障房没有更多的市场优势。”
与此同时，他还预测，2012年上半年将会继续降价。“现在降价只是第一波，如果开发商的资金情况继续恶化，相信将会有第二波、第三波降价的。”
